公务员考试申论四步审题法
数学新增归纳推理和类比推理
如何从错误中进步
☆市场比较法范例
所谓市场比较法是指根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产，参照交易情况、期日、使用年期、区域及个别因素等进行比较，并对类似地产的成交价格适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法基本公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地价格
VB：比较实例价格
A：待估宗地估价期日地价指数/比较实例估价期日地价指数
B:待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
C：待估宗地交易方式指数/比较实例交易方式指数
D：待估宗地容积率地价指数/比较实例容积率地价指数
E: 待估宗地形状地价指数/比较实例形状地价指数
F：待估宗地土地使用年期条件指数/ 比较实例土地使用年期条件指数
G: 待估宗地区域及个别因素条件指数/ 比较实例区域及个别因素条件指数
H：各比较实例估价开发程度修正幅度
1、比较实例选择
依据估价规程，按照以下要求，本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例：
A：与估价对象用途(具体利用方式)相同;B：与估价对象邻近，或处同一供需圈内;C ：交易案例为正常交易;D：与估价对象区域及个别条件相近;E：交易时间与估价对象期日应接近。
各交易实例的因素条件详见表3-3-1。
2、比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有:交易期日、交易情况、土地使用年期、区域因素及个别因素、容积率、形状、开发程度。其中区域和个别比较因素参照×××2005年8月公布的《×××土地级别与基准地价更新报告》中商业一级用地影响因素指标说明表确定。
3、因素条件说明
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-3-1。
表3-3-1 估价对象及比较案例因素条件一览表
| 比较因素
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估价对象
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实例一
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实例二
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实例三
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| 宗地名称
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原×××人民商场用地
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明月广场用地
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新华旅馆临街营业楼占地
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新联商场用地
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| 交易单价元/㎡
|
待估
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1612.25
|
2029.96
|
2092.43
|
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| 位置
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中兴东大街117号
|
中兴东大街158号
|
新华北路43号
|
中兴东大街
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| 交易时间
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2006年6月20日
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2006年2月9日
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2005年10月24日
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2004年6月3日
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| 交易情况
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正常
|
正常
|
正常
|
正常
|
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| 交易方式
|
破产处置
|
抵押
|
抵押
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破产收购
|
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| 土地使用年限
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40
|
32.43
|
34.2
|
40
|
|
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区域及 个别因素
|
距市级商服中心距离
|
480米
|
700米
|
300米
|
180米
|
| 距区级商服中心距离
|
180米
|
180米
|
临区级中心
|
180米
|
|
| 距集贸市场距离(m)
|
350米
|
临集贸市场 |
临集贸市场
|
660米
|
|
| 道路类型
|
混合型主干道
|
混合型主干道
|
混合型主干道
|
混合型主干道
|
|
| 距火车站距离（m）
|
1500米
|
1800米
|
400米
|
1600米
|
|
| 距汽车站距离（m）
|
1500米
|
1800米
|
500米
|
1600米
|
|
| 距公交站距离（m）
|
临公交站点 |
临公交站点
|
临公交站点
|
临公交站点
|
|
| 环境质量
|
轻微污染
|
轻微污染
|
轻微污染
|
轻微污染
|
|
| 周围土地利用类型
|
商服业
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商业、住宅
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商服
|
商业
|
|
| 周围土地规划类型
|
商服业
|
商住综合
|
商服
|
商业
|
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| 临街状况
|
临主街
|
临主街
|
十字路口临街
|
临主街
|
|
| 宽深比
|
0.58
|
>1
|
>1
|
1.83
|
|
| 临街深度（m）
|
52.79
|
>15米
|
>15米
|
30米
|
|
| 容积率修正
|
3.82
|
2.06
|
2.19
|
3.88
|
|
| 形状修正
|
规则
|
规则
|
规则
|
规则
|
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| 开发程度
|
七通一平
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六通一平
|
六通一平
|
五通一平
|
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