2011税务师考试税法二：劳务报酬所得的计税方法(2)
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假设开发法在房地产评估中的应用
一、假设开发法的基本思路
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
(预期价值可以通过市场法或收益法得到)
实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)
二、适用范围
1.待开发土地的评估。
2.将生地开发成熟地的土地评估。
3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、假设开发法评估的程序。
不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。
(一)调查房地产的基本情况
(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
(三)预测房地产售价
1.对于出售的房产——市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
(四)估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用—建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)
3.确定开建设工期，估算预付资本利息
(1)利息的计算采用复利，而不用单利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
②期初一次性投入：全期计息;
③均匀投入：计息期为开发期的一半;
④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。
(五)确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
(六)估算待估对象价值
注意待估对象所对应的时点。
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