案例10 房屋租赁合同
孙某与朱某签订一份房屋租赁合同，双方约定：孙某将其所有房屋4间出租给朱某开办
餐厅， 租赁期限为两年， 自1999年5月1日至2001年5月1日， 租金2000元/月， 若有一方违约，
应付给对方违约金4000元， 朱某不得转租，2000年4月1日， 孙某准备将房屋卖给唐某， 孙某
将此事通知了朱某，朱某未作任何表示。2000年7月8日，孙某和唐某办理了房屋过户手续。
2000年10月， 朱某扩大经营规模， 在市中心繁华地段开设一高档酒楼， 遂将租赁的该四间房
屋交给牛某使用，每月收取租金2500元。
[问题]
（1）该案中存在几种法律关系？
（2）孙、朱签订合同后，若2000年6月1日朱某未付租金，孙某可否要求其承担违约责任？
（3） 唐某是否取得了房屋所有权？若孙、 唐在2000年6月1日办理过户手续， 有何不同？
（4）办理过户后，唐某能否请求朱某迁出？
（5）朱、牛所签合同是否有效？
（6） 唐某能否请求朱某承担违约责任？若能， 应承担何种责任？对牛某又应如何救济？
[正确答案]
（1）该案中存在的法律关系有：孙某和朱某的房屋租赁关系，孙某和唐某的房屋买卖
关系、唐某和朱某的房屋租赁关系、朱某和牛某的转租赁关系。
（2）孙某可以要求朱某承担违约责任。根据《合同法》226条规定，双方就支付期限没
有约定的， 若租赁期间一年以上， 应在每届满一年时支付。2000年6月1日， 租赁期限已满一
年，朱某有支付租金的义务，故应承担违约责任。
（3）本案唐某取得了房屋所有权。首先，孙某虽将房屋出租，但仍有处分权，因而是
有权处分；其次，根据《合同法》，出租人出卖房屋前，应在合理期限内通知承租人，承租
人在同等条件下有权优先购买， 《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》将
该期限定为3个月，因而，本案孙某已履行此义务。若于2000年6月1日过户，因通知后未满
三个月，若朱某提出优先购买，则应由朱某取得所有权。
（4）不能。根据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租
赁合同的效力。因此租赁合同在唐某、朱某间继续有效。
（5）朱某、牛某所签合同有效。
（6）能。因为合同约定不得转租，朱某擅自转租显然已构成违约。唐某得请求朱某支
付违约金4000元，并得解除与朱某的合同。因为根据《合同法》第224条第2款，承租人未经
出租人同意转租的， 出租人可以解除合同。 唐某解除合同后， 有权收回房屋， 牛某不得以其
债权对抗唐某的所有权。但牛某得以其与朱某间的转租合同，要求朱某承担违约责任。
[考点集成]
租赁合同是诺成、 双务、 有偿的合同， 其标的物是特定的非消耗物， 转移的是租赁物的
用益权，而非所有权。租赁合同租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁
期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
房屋租赁合同的特点： （1）买卖不破租赁:私有房屋租赁中因买卖、赠与或继承发生产
权转移的，租赁合同对于承租人和新房主继续有效;（2）出租人出卖房屋的。应于出卖前3
个月内通知承租人， 他在同等条件下享有优先购买权。 （3） 承租人在房屋租赁期间死亡的，
与其生前同住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
