(一)**的房地产需求主要是以自住为主的刚性需求为主导。
首先随着城市化进程不断加快，大量人口进入城市;其次大量旧城改造建设引发的大量拆迁安置用房需求;再次由于大量上世纪80年代生育高峰时期出生的人口逐渐达到法定结婚年龄，适婚群体人数稳定增长，其中有相当比例的人需要购房结婚，婚房需求量庞大，婚房需求现状进一步推高刚性需求。
(二)外来人口增长相对缓慢，房地产市场以内需性消费为主。
据调查，目前**市商品住宅消费需求仍以自主性和改善性为主。随着**市城镇化进程的明显加快、居民收入不断增加以及住房消费理念的逐步转变，已经逐渐形成以自住性、改善性需求消费模式为主，和对小型公寓、商业营业用房投资需求等多元消费模式。同时，伴随着楼市的不断升温，一部分来自富裕阶层的投资性购房的比重也逐渐增加。这样也催生了新一轮房价升高。
(三)土地价格上涨，助推房价上涨。
**作为山东省的中部城市，与经济相当的周边城市相比，房价仍然较低。与其他城市相比，前期购房者投机比例小，房价的泡沫成分较少。在房价日渐上涨因素影响下，土地需求大幅增加，土地供求矛盾加剧，从而推动了土地价格迅速上涨，同时助推房价上涨。受金融危机影响，虽然钢材、水泥等主要建筑材料价格有所下降，但木材价格、人工费、其他费用等仍保持上涨态势，房屋建造总成本仍在不断升高。随着建筑领域新技术逐步推广，节能、环保等新型材料批量应用，商品房建造品质也不断提升，功能全，品质优，环境好的商品房逐渐成为市场的主流。商品房建造品质的提升在一定程度上推高了房屋销售价格。
三、2010年**市房地产市场价格走势展望
从2009年的房地产市场价格运行走势看，房价基本平稳。随着国家宏观政策的进一步深化和落实，房地产开发投资和居民的购买意向将会更加趋于理性，短期内房地产市场价格不会出现明显的大起大落。由于房地产开发企业资金回笼较多，自有资金充裕，加上土地价格上涨，企业拿地成本较高，房地产开发企业自主降价动力不足。虽然政策调控一定程度上抑制了房产投资投机，但在流动性增加、人民币升值、通胀预期增强的形势下，房地产市场仍然对部分避险资金及投机资金具有吸引力。
(一)**房屋销售价格变动趋势来看，房价会平稳上涨。
从政策因素看，宏观调控转为“保增长”，货币政策的放松、交易税费的减免，政府出台不同程度的救市政策，这些都是对房地产市场的利好因素，影响房价上涨。
(二)土地价格将稳步攀升。
土地作为不可再生资源已日益稀缺，各级政府不断出台新的政策，对土地出让的收支管理进行了规范。这些政策的出台标志着宽松的土地政策已经终止，开发商拿地的资金门槛不断提高，获得土地的难度也逐渐加大，预计2010年**市的土地交易价格将继续保持小幅攀升态势。
(三)房屋租赁价格、物业管理价格继续平稳运行，价格波动不会太大。
随着住房二三级市场的进一步放开，拥有多套住房或商业用房的人越来越多，其中一部分人将闲置的房屋进行出租，使得租赁市场房屋供应量有增无减，预计2010年**市住房租赁价格将继续保持低幅运行态势。而物业管理价格受政府调控影响，也将保持平稳上涨运行态势。
综上所述，预计2010年**市房地产市场价格将继续保持稳中有升的上涨态势。
