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物业管理考察报告(3)

2008-11-27 
去年底,上海市物业管理协会组织部分会员单位赴台湾考察,考察团一行10人走访了台北、高雄、台中、台东、花莲等城市,与台湾物业管理协会、台湾物业管理经理人协会等同行进行了广泛的交流,并召开了两岸 ...

  二、台湾物业管理的主要特点

  1、社区治安管理必须有保全公司承担

  台湾物业管理的业务因法令限制而被割裂分别存在于许多行业,包括公寓大厦管理维护业、保全业、清洁业、房屋中介业等,在《公寓大厦管理条例》及《公寓大厦管理服务人管理办法》公布前,有各种不同的公司形态,普遍的是建筑物管理维护公司,其他也有大楼管理顾问公司、清洁公司、机电工程公司等,也提供一些单项或多项的物业管理服务。特别有意思的是,在台湾,物业管理公司与保全公司经常无法有效区分,其主要原因是因为物业管理中有关安全管理项目在台湾的《保全业法》中规定属于保全公司营业项目,物业管理公司不得承揽保全业务。但是在实际的商业营运中,保全公司常涉足物业管理的营运模式,物业管理公司也往往会“入侵”保全公司的营业领域,表现形式就是一家公司两块牌照。这与国内保安公司(相当于台湾的保全公司)以驻卫保安工作为主,物业管理公司(相当于台湾的公寓大厦管理维护公司)也可雇用保安员从事驻卫保安工作的方式不尽相同。

  2、社会比较重视物业管理

  建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过10几年的历史,近10年,台湾房地产业发展很快,维护公司数量也不断增加。但是台湾对从事建筑物管理维护的要求很严格,企业的准入“门槛”很高。根据《公寓大厦管理服务人管理办法》第九条规定,公寓大厦管理维护公司资本额要在新台币1000万元以上。并要有4名取得公寓大厦事务管理认可证的职员和4名以上持有各类公寓大厦不同技术服务认可证的职员。没有相当的实力,是无法进入这一行业的。这样既实现了物业管理企业的总量和质量控制,也在一定程度上避免了行业之间的恶意竞争现象。

  近年来,台湾当局也十分重视物业管理行业的建设,在大学内开设了相关专业的学科,并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定,在政策上,也对物业管理产业给予了支持,如台中市政府规定,物业管理企业录用一名45岁以上劳动者,政府奖励企业5000元新台币。全市人口约98万,其中从事物业管理的将近1万人。

  同时,为提升居住和管理品质,台湾也积极举办各类物业管理创优活动,如优良公寓大厦管理维护公司评比等,台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。

  但是由于整个物业管理行业在台湾还处于成长阶段,所以行业内的企业管理和服务质量参差不齐,差异很大,在《公寓大厦管理条例》未出台之前,许多公司对本身应有的服务工作项目都不太清楚,目前较有经验或有规模的公司已经十分重视与改善服务品质,所以台湾公寓大厦的物业管理现有的服务与10年前比较可说是突飞猛进,达到了相当高的水平。

  3、自主经营管理较为普遍

  除了专业物业管理外,台湾地区许多楼宇也有实行业主自营式的物业管理,所谓业主自营式物业管理,就是社区的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请专门的物业管理公司负责,而是由楼宇业主自行打理,这种方式在台湾的城市中比较普遍。

  他们自己选出一个比较精干的管理委员会,全权负责对整个社区全体成员所有的公共建筑物,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物管理。委员一般任期一年,每月开会一次,讨论决定社区物业管理的重大问题。

  业主自营式物业管理最大的特点是,可以从出租的房屋中收取管理费,所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费以及其他费用后,一般还有节余,无需再向业主收取费用,从而减轻了业主的经济负担,也避免了不少纠纷,保障了社区生活的安定和有序。这样,业主花很少的钱,也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理,并实现政府要求达到的管理目标,即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理,创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

  在台湾,业主成立的管理委员会组织非常健全。不论是居住小区还是商办楼都有管理委员会组织,充分体现了业主的自主管理。选出的管委会主任都非常尽心尽责,而且是完全义务的。一般公寓大厦管理委员会的机构是这样的:区分所有权人大会(相当于国内的业主大会)、管理委员会(相当于国内的业主委员会),管理委员会一般设主任委员、副主任委员、财务委员、事务委员、公关委员等,还设有检察委员,直接隶属于管理委员会。在台湾一般管理费收缴也是管理委员会的事,物业公司管理所需费用由管委会划拨。

  4、物业管理人员精干,社会专业化、市场化程度高

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