21世纪房地产经营管理系列教材:房地产经济学(董藩著)(2)

2012-10-18

房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴.

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		21世纪房地产经营管理系列教材:房地产经济学(董藩著)
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第一节房地产的含义、分类与特征
房地产既是一种稀缺的资源，又是重要的生产要素，同时也是人们生活的必需品。不同的人，站在不同的角度，对房地产的内涵有不同的理解。按照不同的标准，房地产又有不同的分类。由于与其他商品在自然属性上有明显的不同，房地产具有区别于其他商品的自然特征、经济特征和社会特征。
一、房地产的含义
理论界对房地产这一概念的内涵存在着不同的理解，尽管没有出现过引人注目的争执或较大规模的讨论，但从相关的著作、教材、工具书和论文中不难看出这一点。
（一）几种流行观点简评
第一种观点认为，房地产是房屋财产（简称“房产”）与土地财产（简称“地产”）的总称。从物质形态上看，房产依附于地产，房地相联，不可分割；从经济形态上看，其经济内容和运行过程也具有内在的整体性和统一性。因此，房地产即是由房屋建筑和建筑地块组成的有机整体。这一观点的问题是把实物与权利混为一谈，“产”显然是指“资产”，强调权利关系。将房地产仅说成是由建筑物和地块结合在一起的实物整体，显然丢掉了部分内容。另外，说房屋依附于土地是可以的，说房产依附于地产显然不妥。例如，城市土地的所有权基本上都属于国家，建在其上的房屋却既可以是国有产，又可以是集体产，还可以是个人产或共有产等其他种类。从土地使用权来看，有时恰恰是因为购买房产而连带购买了相对应的土地使用权，说房产依附于地产也不合适。
第二种观点认为，房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系上的体现。房屋与土地反映物质的属性与形态，而房产和地产则体现商品形式的价格。这种概括也有问题，所谓“房屋与土地在经济关系方面的体现”，只能理解为“房屋与土地的价值或价格体现”，而将房地产说成房屋与土地的价值或价格体现显然在逻辑上讲不通。因此，这种解释不但不能让人接受，还存在着明显的逻辑错误。
第三种观点认为，房地产应是房屋财产与土地财产的有机结合，是房屋与土地有机结合体在社会经济方面的商品体现。这种观点其实是对第二种观点的修正，但这种修正仍存在问题：其一，该观点仍将房地产看作是房屋与土地在社会经济方面的商品体现，显然未摆脱第二种观点的逻辑错误。其二，该观点过分强调房地产是房屋财产与土地财产的有机结合。房屋与土地确实是紧密相联的，有房必有地，但有地未必有房。对一块纯天然的海滨浴场来说，并没有什么房屋，但对拥有者来说它仍是一块地产，此时“有机结合体”的说法便不成立了。