五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
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1.年有效毛收人估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21—30层计10000㎡为X X股份公司自用办公，1—20层写字楼计20000㎡全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为肋元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/月·个，出租率100%，故：
年有效毛收入=80X12X30000X90%X(1—0.2)+100X30000X6%+1000X12X100X100%=2211.60(万元)
2.年运营费用估算
(1)年维修费
根据x X市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡(确定依据及过程略)，故：
年维修费=1500X38000X2%=114.00(万元)
(2)年管理费
年管理费按年租金的3%计，故：
年管理费=2211.6X3%=66.35(万元)
(3)年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
年保险费=1500X38000X0.3%=17.10(万元)
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：
年房产税和两税一费=2211.6X(12%+5.5%)=387.03(万元)
(5)年土地使用税
根据X X市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：
年土地使用税=5X5000=2.50(万元)
(6)年运营费用合计
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2..50=586.98(万元)
3.年净收益估算
年净收益=年有效毛收入—年运营费用=2211.60—586.98=1624.62(万元)
4.确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
5.计算收益价格
预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
