第四节租赁国有土地使用权
本节主要内容：租赁国有土地使用权的概念、主体、取得、内容与限制及作价出资、转让、抵押、出租、租赁国有土地使用权终止。
一、定义
租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。
需要注意的是，租赁土地使用权与土地使用权出租是两个不同的概念。前者是以国家土地所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权出租发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权出租应作为土地他项权利登记。从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。
二、租赁土地使用权主体
其主体为一般主体，主要包括以下五类：
(一)新增经营性用地
(二)存量经营性划拨用地
(三)依法取得场地经营权的外商投资企业用地
(四)短期用地
根据《土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑。其最适合采用租赁方式。
(五)改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地
依有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，缴纳出让金。实践中：1、自用目的的，允许其通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系。2、用于转让时，必须补办出让手续，缴纳出让金。
三、租赁土地使用权的取得
(一)土地使用权的租赁方式
1、协议方式应为租赁土地使用权取得的主要方式。
2、招标、拍卖、政府定租方式也可作为租赁土地使用权的取得方式。
(二)租金及其支付方式
1、租金一般由土地使用者按年向国家支付，但以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。
2、无论采取哪种确定租金的方式，租金额均不得低于其法定最低限额，避免以权谋私。
3、在租金的折算标准方面，如果承租人取得土地使用权时未支付其他土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时，支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
4、租赁双方应当确定不低于法定最低限额的基准租金额。因情势变更导致的土地价值的变动，租赁双方应在租赁合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低年租金限额。此外，长期租赁中法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次。
5、实践中要确立土地收益中“明租、正税、少费”的原则，对于划拨国有土地使用权转租赁土地使用权的，租赁双方应当签订租赁合同，承租方按合同约定缴纳租金，不再缴纳土地使用费。
四、租赁土地使用权的内容与限制
(一)租赁土地使用权的内容
1、租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。
2、依土地使用权与房屋所有权主体统一、“房地一致”原则，租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。
注意：与出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属的区别。出让国有土地使用权出租租期届满而土地使用权未到出让年限时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。
(二)租赁土地使用权的权利限制
1.期限的限制
A租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。
B对租赁合同中未约定期限的，应参照土地使用权出让最高年限处置。
C根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年;对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。
2.用途的限制
A租赁土地使用权的转让必须经出租人国有土地所有者代表的同意.
B以租赁方式取得的土地使用权，不得用于从事商品房开发.
C在国有土地租赁期限内需改变租赁合同约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。
五、租赁土地使用权作价出资
租赁土地使用权人经国有土地所有者代表同意后，可将土地使用权连同地上建筑物、其他附着物作价出资，但应依接受投资的主体的不同而分别规定国有土地租赁合同的履行主体。
1、向企业法人投资或者成立新的企业法人的，租赁土地使用权转归该企业法人享有，并应由其继续履行原国有土地租赁合同;
2、向非企业法人投资的，租赁土地使用权仍归原租赁土地使用权人享有，故应由其继续履行原国有土地租赁合同。
六、租赁土地使用权的转让和抵押
(一)转让和抵押的要件
仅以出让方式取得的土地使用权方可以单独设定抵押权，而以其他方式如租赁、划拨取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权可以同时设定抵押。
权利人转让或抵押租赁土地使用权应满足：
(1)经国有土地所有者代表同意。
(2)按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成。
(3)已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。
(4)租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。
(二)权利义务同时转移原则
根据“认地不认人”原则。原土地使用权租赁合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的权利、义务的移转。
七、租赁土地使用权出租租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意，但仍应继续履行原国有土地租赁合同。
八、租赁国有土地使用权的终止
(一)租期届满
1.续租申请的公益性界限赋予租赁土地使用权人以法定续租权?，除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。经批准准予续租的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权租赁合同，并办理登记手续。
2.未申请续租和申请续租未获批准的法律后果
分别未申请续租和申请续租未获批准这两种情况：
(1)两者的共同之处：只要租赁关系到期终止，租赁土地使用权均由国家无偿收回。
(2)两者的不同之处：未申请续租的，其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，不予任何补偿;申请续租未获批准的，其地上建筑物、其他附着物依法律、法规或依约定处置。
(二)提前终止租赁关系租赁土地使用权可因国家和用地者的原因而提前终止。
1.因公共利益的需要由此产生的法律后果同于土地使用权出让的有关规定。(即根据开发土地的实际情况给予相应补偿)
2.因用地者的原因有两种情况：
(1)承租人违约。
A国家在无偿收回租赁土地使用权的前提下，可对地上建筑物、其他附着物所有权及其占用范围内的租赁土地使用权予以拍卖或变卖。基于土地使用权人已经对租赁土地进行投资开发、经营，在扣除违约金、税费、拍卖费、保管费等相关费用后，将剩余部分返还于原租赁土地使用权人，作为对其地上物投资的补偿。
B如果无人应买，原承租人的违约责任自不可免，但对因收回租赁土地使用权而取得的地上建筑物、其他附着物所有权，国家亦应向原承租人作适当补偿。拍卖或变卖租赁土地使用权及地上建筑物、其他附着物后，原土地使用权租赁合同的效力及于拍卖或变卖的继受人。
(2)承租人违法。除了由国家无偿收回租赁土地使用权及其地上建筑物、其他附着物外，还应支付违约金。
(三)土地灭失
在因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致国有土地租赁合同的履行客观不能时，合同权利义务终止，国家可无偿收回租赁土地使用权，而无须返还用地者已支付的剩余部分的租金。
例题.租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地依法享有( ABC )。
A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.部分处分权
E.完全处分权
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