最新土地权利理论与方法自学笔记整理6

2013-03-29

　　第六节国外及港台地区土地权利制度简介

　　一、国外、及港台地区土地权利的表现形式

　　(一)西方国家地权的主要表现形式

　　1.所有权是指土地所有权人依法对土地拥有的最完全的、最绝对的土地权利。所有权是地权最核心的部分。

　　2.地役权是指为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利。担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地;地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。

　　3.永佃权又称为永租权和永借权，是按年向土地所有权人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。

　　4.地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。

　　5.典当权又称为信托特权，即当事人一方将其物的所有权转移给债权人，债权人约定在债主清偿时返还原物。

　　6.抵押权又称为契约质权，即债权人对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但不转移该物的占有，在债务人给付迟延时，债权人有权变卖抵押物以抵偿债务。

　　例题：以支付租金或使用金为代价而在他人土地上建造建筑物或构筑权的权利是(B)

　　A、地役权

　　B、地上权

　　C、永佃权

　　D、典当权

　　(二)我国台湾地权的主要表现形式

　　具体有：土地所有权、地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权。

　　二、港台地区及国外土地权利制度的主要内容

　　(一)香港

　　《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条规定香港的土地全部属于国家所有。

　　香港的土地使用制度非常发达，主要是实行土地租用制度(也称批租制)(Lease-holdSystem)，香港政府不向土地使用者出让土地所有权，除授予约翰大教堂土地永业权(Freehold)外，其余的都只授予租业权(Leasehold)。政府将其土地租予发展商或其他土地使用者，租约规定了土地的用途、土地的租用年限和每年应缴的地租。在租约有效期内，租户可以根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售，承让人得享有租约所载的权益。租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。大陆在改革土地使用制度时在很大程度上借鉴了香港的这种制度。

　　香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有公开拍卖、招标和私下协议三种。与大陆的划拨国有土地使用权获得方式相近的是私下协议，通常，对于公用事业、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，政府以这种方式批出土地。对于不营利的公益用地，只收取象征性的地价，不受市场行情的左右。对于那些经济效益不十分突出而政府决定支持发展的行业与企业，也可以申请免交地价或低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府机关用地则完全是无偿使用的。但香港有一套较完备的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的优惠用地的范围也是界定得很严格的，所以低偿或无偿用地的情况并不是我们想象的那样多。香港的土地制度也是与其自身特点相关的，香港土地面积狭小，但人口多，因而就要非常节约使用土地。

　　例题：香港土地批租授予一般用地者的权利系(D)

　　A、地上权

　　B、永业权

　　C、物业权

　　D、租业权

　　解析：香港的土地制度实行土地租用制度，不向土地使用者出让土地所有权，而只授予租业权。

　　(二)台湾

　　1.所有权制度台湾现行的地权制度是以“平均地权”思想为理论依据的。由此而产生的土地所有权制度，“即非单一的土地公有制，亦非纯的土地私有制，而是二者之综合发展”。即农地农有，市地市有，富源地国有。

　　2.地权限制

　　(1)禁止私有的土地范围。

　　(2)矿产不得私有。

　　(3)限制私有土地面积最高额。

　　(4)对私有土地所有权转移作限制。

　　(5)禁止土地细分。

　　(6)对外国人取得的土地权利作了限制和规定。

　　(三)国外地权制度

　　国外土地制度在这里只对美国的土地制度详细说一下，其他国家的情况，大家在自行看书时了解一下，与我国土地制度进行下对比，可以帮助我们学习理解我国的土地制度。

　　2.美国美国的土地所有制大体可分两类，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分为联邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多数(59%)。美国的土地公有制并不是我国法律上所说的公有的意义。有公有的土地，就有公有土地利用的问题。美国大部分土地是实行有偿使用的，包括公有土地的利用。联邦政府为了国家和社会的公益事业，需要占用州属公有土地，也要通过交换或购买取得。而联邦公有土地，包括地下矿产、水资源的使用也是有偿的，该类土地的出卖、出租收入，是联邦政府第二大财政(仅次于税收收入)。

　　可见美国没有我国所说的划拨国有土地使用权，其土地的使用主要是有偿的。美国无划拨土地使用制度的原因，我们认为主要是基于如下理由：

　　(1)美国是联邦制的国家，联邦政府与州政府的关系不像单一制国家那样紧密。州政府有较大的独立性。因而，在财产关系上，两者间的财产权是相互独立的。即使两者拥有的土地都是公有性质的，但却互不能随意占用。另外，美国联邦政府与州政府财政上联系也不大，各自要靠自己的财政收入维持政府的运作，土地使用权收益就给他们带来很大收益。

　　(2)美国是一个市场经济发展非常成熟的国家。该种经济体制的调节作用在美国很完善，而且市场调节土地利用也有利于防止****的滋生。同时，市场调节也有利于资源的合理配制。经济刺激手段是美国进行国家管理最常用的，不仅在土地利用中是这样的，在司法体系及执法体系中也存在大量的经济刺激手段，如在环境管理中的排污权交易制度。

　　(3)有偿使用土地也是为了给土地使用者一个较为独立的地位。在无偿使用土地制度下(如我国的划拨国有土地使用权制度)，使用者仅是对土地利用，并不能成为一个独立的主体，而要依附于所有者，这样就给了所有者干预使用者的机会，不利于使用者积极性的发挥。美国是一个崇尚个体自由的国家，它不能容忍国家对经济主体过多的干预，因而其土地使用全是有偿的(政府机关用地实质上是所有人使用土地)。