最新土地权利理论与方法自学笔记整理7

2013-03-29

　　第二章土地所有权(上)

　　大纲要求：

　　掌握：土地所有权的概念、特征，国家土地所有权和集体所有权的概念，国家土地所有权和集体土地所有权的主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，两者之间的区别，集体土地征用制度。

　　熟悉：我国土地所有权立法的基本情况和管理制度。

　　本章重要内容很多，我们讲其分为两讲进行讲解。

　　第一节概述

　　一、土地所有权的定义

　　土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。(土地所有权是所有者对土地拥有的最完全、最绝对的土地权利)

　　我国实行土地公有制，不存在土地的私人所有权。我国国家土地所有权与集体土地所有权在内涵与外延上有很大的区别。国家土地所有权更具有所有权的绝对性特征，而集体土地所有权受到比国外私有土地所有权的限制，集体土地所有权不具有绝对性，也可以说，它不是一项真正的“所有权”。

　　二、土地所有权的客体

　　从理论上说，土地所有权及于空中和地下。空间所有权包含在土地所有权的范围内，构成土地所有权的一部分。空间所有权只能由土地所有权人享有。所有权人可以依照自己的意志对空间进行排他性占有、使用、收益、处分。但从我国实际来看，我国存在着国家土地所有权和集体土地所有权，集体土地所有权人是否当然享有空间所有权，目前还存在较大争议。土地使用权人和土地他项权利人因未享有地表所有权而不能成为空间所有权的主体。但是，对他人所有土地的地表上下一定范围空间的利用，可以成为土地使用权或者空间使用权的内容。

　　土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的。在法律有特别规定的情况下，地表或地下的某些自然资源可以脱离土地权利而成为单独的权利，即自然资源所有权或自然资源开发权、使用权。地下埋藏物、隐藏物等也适用这一法理。根据我国《宪法》、《民法通则》和《文物保护法》的规定，矿藏、水流、所有人不明的埋藏物、隐藏物及地下文物属于国家所有。《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第6条的规定表明，国家在出让国有土地使用权以后，仍然保留着对地下资源和埋藏物的所有权，而且，对地下资源的开发权并不当然地随土地使用权的出让而归属于土地使用权人。

　　三、土地所有权的主体和取得

　　我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为特殊主体，均须具有法定的特殊身份。除此之外，一切组织和个人均不得担当土地所有权主体及其代表。

　　土地所有权的取得须依法律规定，而不得约定。这意味着：首先，土地所有权的原始取得，必须依法律规定，经政府确认。《土地管理法》规定，集体土地所有权的取得须经县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。其次，土地所有权具有不可交易性。具体地说，国有土地的所有权是不可出让、不可改变的;集体土地除了被依法征收而成为国有土地外，包括征用在内的其他方式不能改变其集体土地所有权的性质。

　　实行这种制度的理由

　　(1)维护土地公有的基本制度。

　　(2)保护耕地和其他农业用地。

　　(3)保证国家建设用地。

　　(4)保持国家对地产市场的调控能力。

　　四、土地所有权的内容及限制

　　土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能(土地权利的四项基本权能)。我国土地制度的主要特点为所有权与使用权相分离，土地所有权的四项权能为土地使用权以及空间权、地役权等他项权利的本源。

　　(一)占有权能是对土地事实管领的权能。占有表现为权利人对物的控制不受他人侵犯的状态。

　　(二)使用权能是对土地依其性质和用途而加以开发、利用、经营的权能使用，指对物进行有效的利用。使用表现为权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。这种权利不仅赋予权利人的使用行为以合法性，而且给予其使用行为以排除他人不法干涉的效力。

　　(三)收益权能是获取土地产出或者其他土地收益的权能。收益是指由物的使用或者物的自然产出而获得经济上的利益。土地所有权人可以将占有权和使用权让渡于他人而保留一定的收益权(如收取地租)。

　　(四)处分权能是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能处分，指对物的命运加以处置。所谓“物的命运”，指的是物上的权利状态，而非自然状态。如土地的出让、转让、出租、抵押均属物上权利状态的变动。拆除建筑物，是通过改变物的自然状态而改变其权利状态(即财产权因标的物之消灭而消灭)。单纯对自然状态的改变不构成处分。如在土地上兴修水利、建筑房屋，若未发生土地权利的变动，则不为处分行为。

　　对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：

　　一是土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务。如国有土地所有者代表不得越权批地，集体土地所有者不得将土地出让、出租用于非农业建设;

　　二是土地所有者及其代表还不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务;

　　三是土地所有权禁止交易。

　　在土地所有权的概述中，我们了解到了土地所有权的定义和特征、土地所有权的客体、主体和主体的取得、土地所有权的内容及限制等内容。