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司法考试大纲新增法规解读:物业服务合同

2010-08-13 
物业公司请求权:业主违约(妨害物业服务与管理)——请求恢复原状、排除妨害、停止侵害等责任。

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  今年新大纲民法部分尽管变化不大,但是,对于一些新增的内容依然要引起重视。通常会考察一道小题。对于最高院的物业服务合同简要总结以下方面,希望能够引起考生朋友们的注意:

  1、物业服务合同的效力范围

  (1)前期合同对于业主具有约束力:建设单位、业主大会和业主委员会与物业公司之间的合同对于业主具有约束力。

  (2)物业合同的无效:

  ①一并转托物业的合同;

  ②减轻公司责任加重业主责任排除业主主要权利者。

  (3)物业公司的公开承诺及服务细则认定为合同的组成部分

  2、违约请求权

  (1)业主请求权:物业公司违约——请求继续履行、采取补救措施、赔偿损失等

  (2)物业公司请求权:业主违约(妨害物业服务与管理)——请求恢复原状、排除妨害、停止侵害等责任。

  3、关于物业费的收取

  (1)物业公司擅自扩大、提高或者重复收费——正当抗辩——已收取的请求退还!

  (2)物业公司依合同或有关规定提供服务——业主无正当理由拒交——书面催之——以未接受或者无需该服务而抗辩,不支持。

  (3)业主与实际使用人不一致时:可约定由实际使用人交纳,未交者,业主连带。

  4、业主委员会的解除权

  (1)条件:业主大会依法作出解聘物业公司的决定

  (2)如有拖欠物业费,物业公司应向具体业主主张。

  5、合同终止之后的权利义务

  (1)业主可请求已经预交但尚未提供服务部分的费用。

  (2)业主委员会请求物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

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