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第一章 土地权利概述
一、土地权利的概念：是土地法律制度的核心内容，属于不动产物权范畴，是指权利人按法律的规定直接支配土地的权利。其职能有占有、使用、收益和处分。
二、土地权利的特征（5点）：是对土地的支配权；是排他性财产权；是对世权（绝对权）；必须由法规定（物权法定原则）；权利的变动一般采取登记的公示方式。
三、我国土地权利制度安排的指导思想：实现土地权利设置的公平和效率；保障经济的可持续发展。
四、我国土地权利制度安排的基本原则：物权法定原则（权利法律设定，效力法律规定，公示方式由法律规定）；一物一权原则；土地权利变动公示、公信原则；从实际出发的原则；土地用途特定原则（用途管制制度）。
五、我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用：经济社会发展的制度基础；依法保护土地权利人合法权益的重要前提；定分止争，维护和促进社会安定团结的根本环节；稳定和扩大就业的重要保证；金融市场的健康发展；土地资源合理利用与保护的有力保障。
第二章 土地所有权
一、土地所有权的概念：是国家或农民集体依法对归其所有的土地享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属财产所有权。
二、土地所有权的特征：主体的特定性；交易的禁止性；权属的稳定性；权能的分离性。
三、国有土地所有权：
1、所有权的客体：见书57页。
2、所有权的主体：“单一代表，多级行使”。
3、所有权的行使与内容：国家将所有权的部分权能让与使用者，但国家依法享有收益权和最终处分权；依法通过出让、出租、划拨等方式让与；行使处分权的权限依《土地管理法》确定；收益分配。
4、所有权行使的特点：主体不能亲自行使所有权，由其授权代表行使；主体代表对土地保有最终的处分权；不能亲自行使占有、使用权能。
四、集体土地所有权：
1、客体：见书63页。
2、主体及代表：村集体经济组织或村民委员会；村内各农村集体经济组织或村民小组；2/3成员或村民代表同意的，设立村民小组，不同意的，仍归本村农民集体所有；乡（镇）农村集体经济组织或乡（镇）人民政府。
3、所有权的内容与限制：享有占有、使用、收益和处分，但具有不完全性；权能分离；处分是受成员共同意志、法律、政府管理等限制。
五、集体土地征用：指为公共利益的需要，通过法宝程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。征用权是公法意义的权力，其依据于国家主权。
批准—公示、实施—补偿登记—根据征地方案，拟定补偿、安置方案，并公告，听取意见—落实。
第三章 国有土地使用权
一、国有土地使用权的主体：境内外法人，非法人组织和自然人。
二、国有土地使用权的取得：有偿（出让、租赁、作价出资或入股）和无偿；中外合资企业的场地使用权（作价出资、缴纳场地使用费）；国有农用地、未利用土地也可出让、租赁、承包和划拨。
三、国有土地使用权的内容与限制：划拨的限制；地下资源及其他的限制；用途限制；规划。
四、国有土地使用权交易的规则：
交易形式：转让、出租、抵押、合资合并或其他投资活动。
交易规则：民法规则，交易应经法定程序，遵循房地一致的原则。
国有土地使用权作价出资或入股，权利主体若变更，则为转让。
五、房屋基地使用权的按份享有，房屋区分所有。98年国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》。
六、划拨国有土地使用权：
1、概念：是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或缴纳补偿、安置等费用后取得的无使用期限限制的国有土地使用权。但受交易限制。
2、主体：机关、军事、基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利，其他。
3、内容及限制：享有占有权、使用权和部分收益权，有限制的处分权。
4、划拨土地的转让：受让者补办出让；转让方缴收益中的土地收益，保留划拨。
5、划拨土地的出租：单独出租的，需办理出让手续；办理租赁登记，并交土地收益。
6、划拨土地的抵押：报政府批准，出让金金额。
7、作价出资或入股：不得直接投资，需办理出让；但中外合资企业、合作企业，依法批准的除外。
8、国企改革的划拨土地的处置：保留划拨（不超过5年）；出让、租赁、作价出资（入股）和授权经营。
9、优惠住房的，不进市场的保留划拨。
10、划拨土地的收回：公益事业、旧城改造等，给以补偿。
七、出让土地使用权：（有偿、有期限）
1、出让的取得：协议（不低于底价）；招标（3人以上）拍卖（一个应买者）。但不能一概而论，可以底价处理。
2、出让金的支付方式：合同60日内支付，办证；成片开发的分期付款，领取临时证，但期限不超过5年。
3、出让土地的内容：占有、使用、收益、处分（转让、出租、抵押、合资、合作经营及其他经济活动），分期付款的，不享有部分处分权。
4、权利限制：出让期限；出让合同的条件；违约责任。
5、出让土地转让：支付全部出让金和土地证；25%的开发或成片条件形成。
6、出租和抵押：继续履行出让合同；转让需告知对方；不超过出让期限。
7、出让土地终止：未继期、未批准，提前收回，土地灭失。
8、国有土地使用权作价出资或入股：出让的特殊形式，其转让受限制。
八、租赁国有土地使用权：
1、概念：是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。不同于土地使用权租赁。
2、租赁土地的主体：新增经营性用地；存量经营性划拨用地；依法取得场地经营权的外商投资企业用地；短期用地；改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地。
3、取得方式：协议、拍卖、招标。
4、租赁土地使用权内容：享有占有权；使用权；收益权；没有处分权。享有地上物所有权。
5、权利限制：合同法规定期限不超过20年。土地短期不超过5年。长期不超过同类用途出让土地最高年限。不能用于商品房开发，转让需告知出租人。
6、租赁可以价作出资（入股），需经所有者代表同意。
7、租赁土地的转让和抵押：需经所有者同意，不能单独设定抵押权，并按约定投资开发完成，并办土地和房产证。
8、租赁土地的出租：不需经所有者同意。
9、租赁土地的终止：基本同出让土地。
九、外商投资企业场地使用权：低偿性，有期限性（同企业的经营期限）。享有占有权、使用权和部分收益权，没有处分权。其转让、出租、抵押等按划拨土地交易处置。
十、城市私房用地使用权：房地一致，可继承，用途限制，翻建限制。
第四章 集体土地使用权
一、集体土地使用权
1、概念：是农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有地土地享有的用益物权。
2、集体土地的主体：农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人；乡、镇、村公益组织等。
3、集体土地使用权的分类：农用地和建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡镇公益用地）。
4、使用权的取得：
农地使用权：承包经营。
宅基地：申请、批准、分配。
乡镇企业、乡村公益事业用地：审核、申请、批准、拨付使用。
5、集体土地的内容和限制：占有权、使用权，以用途和取得方式享有不同的收益、处分权。（承包经营权，收益权和一定的处分权。公益用地。没有收益和处分权）。
6、集体土地使用权的终止：征用；公共设施、公益事业需要；不按用途或停止使用收回。
二、农地使用权：
1、定义：是农村集体经济组织成员或其他单位、个人依法以承包或租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。（30年，其他单位和个人需经村民会议或代表的2/3同意，并报乡镇人民政府批准）。
2、农地使用权的取得：不同主体取得不一样；四荒土地鼓励开发利用（可招、拍、协议）。
3、土地承包经营权合同的内容：发包人、承包人，及双方权利和义务。
4、承包土地的调整：2/3村民或代表同意，报乡镇政府和县级农业主管部门批准。
5、农地使用权的内容：占有；使用；收益；部分处分权；可依法继承。
6、四荒：须按约定或达到一定转让条件方能转让；办理登记的，经发包方书面证明同意的，可以抵押。
7、农地使用权的限制：不得擅自改变用途；不得闲置耕地，2年以上的，终止合同。
三、宅基地使用权：
1、定义：依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权。
2、主体：集体经济组织内部成员，符合建房申请条件。
3、宅基地的取得：申请；乡镇政府审核；县级政府批准。
4、宅基地的内容及限制：占有；使用；收益和有限制的处分权。转让给本集体经济组织的成员，转让或出租后，不得再申请宅基地，2年未建或拆迁2年未使用的，收回。
四、乡镇企业用地使用权：
1、主体：农村集体经济组织可设立独资经营的企业；入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立的企业。
2、取得：县级土地部门申请，按批准权限批准。
3、内容和限制：占有权；使用权；收益权按公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。
不得转让、出租，但破产、兼并、分送立等除外，但需征用和办理出让手续。
登记后，可随地上物一并抵押，实现抵押权时，需经法定程序（征用等）。
五、乡村公益用地使用权：
1、主体：农村集体经济组织以及其依法设立的学校等公益性组织。
2、内容：享有占有权、使用权；一般无收益权和处分权。
第六章 土地他项权利
一、土地他项权利：
1、定义：土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利。
2、特点：是在他人土地上享有的权利；他项权利的主体是土地所有权、使用权人以外的，与他们之间存在着某种法律关系的民事主体；不受一物一权主义的限制；依赖于所有权和使用权，又对其限制；长期存续的权利，可以登记。
3、分类：抵押权；承租权；其他权利（地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权）。
按权利内容的角度划分：积极（抵押物处分权，通行权，引水权，排水权等）和消极（采观权，观望权等）。
按权利性质，积极他项权利分：用益性和担保性（如抵押权）他项权利。
二、土地抵押权：
1、定义：土地使用权人在法律许可范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物等依法进行处分。
2、土地抵押权的客体：国有、集体土地使用权。
3、主体：抵押权人。
4、抵押权的取得：抵押合同，抵押登记。
5、抵押权的内容与限制：房地一致原则；抵押物的孳息需告知义务人；期满或其他事由实现抵押权；与租赁合同、出让合同的关系；抵押物的处分；划拨抵押；乡镇企业抵押的。
三、承租权：
1、定义：是土地承租人按期向土地使用权支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。
2、承租权的客体：按法或合同开发的国有土地使用权；城市私房。
3、承租权的取得：书面租赁合同；租赁登记备案。期限不超过20年，公有住房执行规定租金。
4、承租权的内容及限制：占有、使用和收益的权利；买卖不破租赁的原则；优先购买权（需登记备案）；承租人遵守出让合同的义务，若需改变，需告之出租人，并同意后审批。
5、承租权的终止：继期不超过20年；终止拆除费用承租人负担；按月6月、按年2年未付租金的，终止。可对土地的开发投资进行适当补偿。
四、地役权：指为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。依法、依合同、依习惯、依事实有偿或无偿取得。
五、其他土地他项权利：
1、相邻关系：无偿性，不是独立的用益物权。
2、土地借用权：只能通过合同方式取得，借用人无偿占有、使用出借人的土地的权利。
3、耕作权：国有土地，可利用或闲置未利用土地上，在他人土地进行种植活动并获利。
第七章 确定土地权利政策概述
一、确定土地权利的概念和法律依据：
1、概念：是指依法确定土地权利的主体、客体和内容，简称土地确权。狭义仅指依法确定土地权利的归属，即确定土地所有权、使用权和他项权利归谁所有；广义指依法确定土地权利，不仅包括狭义内容，而且包括确定不同土地权利的客体和内容。多采用广义。
2、确定土地权利的法律依据：
基本法：宪法；民法通则。
土地法律：土地管理法；房地产管理法。
相关法律：城市规划、农业、农业承包、森林、草原、渔业、矿产资源、环境保护、水利、文物保护法等。
土地行政法规。部门规章及政策性文件。地方性法规和政府规章。
3、土地确权和土地登记的关系：广义讲土地登记是确权归属的过程；狭义讲确权是登记的一个阶段。
二、我国土地确权的基本情况：
82年—89年—94年。
三、确定土地权利归属的一般原则：
1、城市土地国有化原则。
2、国有土地所有权性质不可变更的原则。
3、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则（50年；56-58年；62年；82年。）
四、确定土地所有权：
1、确定土地所有权的历史沿革：50-53年；56年；62年；82年；86年。
2、确定土地所有权应注意的问题：
国有与集体的界限；国有推定原则；征用标志；土改的所有证；《60条》规定。连续20年。
集体之间的界限：现实确定；道路、水利分属乡镇或村集体所有。
重复征用土地：先前未用造成闲置的，确定给后者；先前撤消等又迁回的，还先者。
贯彻《60》之前，按现在使用情况确定；之后的，按《60》规定确定。
界线与面积不吻合的：界线清楚、合法的，按界定面积。
3、确定土地使用权和土地他项权利。（略）
第八章 土地权利争议处理程序
一、土地权利争议概述：包括土地权属争议和土地侵权纠纷。
1、土地权属争议的类型和范围：国家所有与集体所有；集体所有之间；国有使用者之间；集体使用者之间；国家所有与集体使用者之间。没有国有土地使用者和集体土地使用者之间的争议。
2、土地权属争议的内容：所有权、使用权、他项权争议。
3、土地权属争议的处理原则：
从实际出发，尊重历史的原则；现有利益保护的原则；诉讼解决以行政处理为前置的原则。
4、处理的方式：协商。政府处理（县、乡政府或国土部门）；诉讼（收到决定30日内提出，，以政府为被告，属行政诉讼）。
5、土地侵权纠纷的类型：集体土地所有权；国有土地和集体土地使用权；他项权利。
6、侵权纠纷的处理方式：协商；行政调处解决；民事诉讼（以侵权人直接诉）。
注：侵犯国有土地所有权、无人使用的国有空地、荒地使用权的，不按侵权处理。
7、土地侵权民事责任的形式：停止侵害；排除妨碍；返还财产；恢复原状；赔偿损失；除民事责任和行政责任外，构成犯罪的，承担刑事责任。
8、确定土地侵权民事责任的形式：过错责任原则；客观存在；主观过错。
二、土地侵权纠纷与土地权属争议的区别：
1、权属：前者明确；后者不明。
2、解决方式：前者不一定要行政处理；但后者需要才能诉讼。
3、处理结果不同：前者承担责任；后者确定权利归属为处理结果。
三、土地权属争议和侵权纠纷并存时的处理：先通过行政程序处理，确定权属，而解决纠纷。
四、土地权属争议：2003《土地权属争议处理办法》为依据。
五、土地权属争议调处的法律依据：50-62年；62-82年；82-86年。
六、土地权属争议的管辖：
1、管辖原则：有利公正处理，保护当事人利益；便于调查协调，依法处理；便于当事人申诉；尽量解决在基层，减少上报下传层次，提高办事效率。
2、管辖的范围：
县级：个人之间、个人与单位之间、单位之间。当事人的申请。
市（地）级：跨县级的，政府或上级交办、转送的。
省级：跨市地；一方为中央直属单位且面积大；一方为军队且面积大；有重大影响；交办的。
国土地资源部：国务院交办的，全国在重大影响的。
七、土地权属争议处理的程序：
1、申请：申请人的条件具备；载明申请人、被申请人、请求事项、事实和理由；证人。
2、受理：7个工作日内提出是否受理意见。决定受理的，决定之日5个工作日将申请书副本发送给被申请人，被申请人30日内提交答辩书和证据。不受理的，拟定不予受理建议书，报同级政府做出不予受理决定，当事人不服的，可申请行政复议或行政诉讼。
3、调查：指定承办人，进行查证。
4、调解：查清后，双方、合法自愿调解，并制作调解书，双方签字，国土部门和承办人签字印章，其调解书是土地登记的依据，调解书生效之日15日内，送达当事人，上报上级部门。对于不能达成调解或送达前一方或双方反悔的，及时提出处理意见，报政府决定。
5、处理：自受理争议之日6个月提出处理意见，但经局长批准，可适当延长。
处理意见的内容：当事人双方；争议的事实、理由和要求；认定的事实和适用的法律、法规等依据；拟订的处理结论。
处理决定及其效力：处理意见5个工作日内报同级政府，由政府下达处理决定。同时上报上级国土部门。对于当事人不服的，可申请行政复议或行政诉讼。
