题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题(略)
(一)审题
1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法
2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年
3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用
4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米”
(二)解题思路
第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益
第二步：计算建筑物部分产生的纯收益
第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益
第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格
(三)列出评估过程
1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法
2、基本公式
(1)房地年纯收益计算公式
(2)建筑物年纯收益计算公式
(3)土地年纯收益计算公式
(4)有限年限土地价格公式
3、计算步骤
(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年运用收益=押金×押金收益率
③年总收益=年租金收益 押金年运用收益
(2)计算房地年总费用
年总费用=月平均费用×12月
(3)计算房地年纯收益
房地年纯收益=年总收益 - 年总费用
(4)计算建筑物年纯收益
①建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限
②建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
(5)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益
(6)计算土地市场价格
(四)难点及常见错误分析
1、难点
(1)估价时点和土地使用年限的关系
(2)土地年纯收益的计算
(3)所提供条件的清晰分类
2、常见错误分析
(1)没有解题思路说明
(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
(4)建筑物年纯收益计算基数错误
(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
(6)没有计算土地单位面积价格
(7)解题思路或计算步骤混乱
