二、估价方法与估价过程 （一） 估价方法的选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基 ...
二、估价方法与估价过程
（一） 估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
（二） 估价过程
1、收益还原法
（1）计算估价对象总楼价：
计算公式为：p=a/r×[1-1/(1 r)n]
其中：ｐ为总楼价。
ａ为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
ｒ为综合还原率
ｎ为房地尚可使用年限
估价对象上上建筑物的耐用年限为６０年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为４５年。建筑物的重置单价为７００元／平方米，残值等于０。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为７５％。
（２）确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。（略）
②影响租金因素修正（略）
③客观租金的计算及确定
比准价格a=243．60元/平方米
比准价格b=233．40元/平方米
比准价格c=249．09元/平方米
取比准价格a、比准价格b、比准价格c的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：
客观租金=（243．60 233．40 249．09）÷3=242．03元/平方米
（3）计算房地总收益：
年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元
（4）计算年总费用
①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317．15×3%=16929．51元
②维修费：
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2%
即：
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914．50×700×75%×2%=40803元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元
年总费用=① ② ③ ④ ⑤=118308．22元
（5）房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用
=564317．15-118308．22=446008．93元
（6）确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
（7）计算总楼价：
p=a/r×[1-1/(1 r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1 10%)45]=4398900.39元
（8）房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75%=1530112元
（9）总地价
总地价=总楼价-房屋现值=4398900．39-1530112=2868788．39元
2．市场比较法
（1）选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
基本情况 估价对象 实例a 实例b 实例c
交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖
交易时间 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月
交易价格（万元） 310 260 275
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地使用年期 40年 40年 40年 40年
土地用途 商业 商业 商业 商业
用地面积（㎡） 651．67 496 385 442
容积率 4．90 4．75 4．80 4．90
建筑面积（㎡） 2914．5 2356 1848 2187．9
重置单价（元/㎡） 680 580 600 580
成新率 75 80 75 70
（2）房屋占地地价计算
①房屋现值计算：来源：m
房屋现值=房屋重置价×成新率
实例a房屋现值=580×2356×80%=1093184元
实例b房屋现值=600×1848×75%=831600元
实例c房屋现值=580×2187．90×70%=888287．40元
②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5%，则；
单位地价=（房屋交易所-房屋现值-卖方应支付的税费）/房屋用地面积
实例a单位面积地价=（3100000-1093184-3100000×8．5%）/496
=3514．75元/平方米
实例b单位面积地价=（2600000-831600-2600000×8．5%）/385
=4019．22元/平方米
实例c单位面积地价=（2750000-888287．40-2750000×8．5%）/442
=3683．17元/平方米
③比较因素条件指数：
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：
比较因素 估价对象 比较实例a 比较实例b 比较实例c
地价指数 110 105 100 108
商业繁华程度 100 94 100 96
交通条件 100 97 100 101
临街宽度 100 98 96 95
临街深度 100 103 108 100
④因素修正系数：
根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：
比较因素 比较实例a 比例实例b 比例实例c
交易期日修正 110/105 110/100 110/108
商业繁华程度 100/94 100/100 100/96
交通条件 100/97 100/100 100/101
临街宽度 100/98 100/96 100/95
临街深度 100/103 100/108 100/100
⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：
比准价格a=3514．75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000．69元/平方米
比准价格b=4019．22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264．22元/平方米
比准价格c=4072．63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072．63元/平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264．22元/平方米。
三、地价的确定
估价人员签于估价对角特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平
均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816．80×0．4 4264．22×0．6=4485．25元/平方米
楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元/平方米
总地价=4485．25×595．58=2671325元（取整）
第四部分 附录
1． 估价对象《国有土地使用证》
2． 估价对象宗地图
3． 估价机构〈土地估价机构资质证书〉
4． 土地估价师资格证书
5． 估价对象照片
6． 委托估价协议书
参考答案：
第一题：
1、解题方法
该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、房地出租总收益计算
房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000（元）
3、计算出租总费用
（1） 年税金=20元/年平米×800=16000（元）
（2） 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000（元）
（3） 年维修费=2500×800×2%=40000（元）
（4） 年保险费=2500×800×0.2%=4000（元）
（5） 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000（元）
（6） 年总费用=年税金 年管理费 年维修费 年保险费 年折旧费=16000 24000 40000 4000 50000=134000（元）
4、计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）=（2500×800-50000×4）×5%=？（元）
5、计算土地年纯收益
土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=？（元）
6、计算2002年9月土地价格
（1）土地总价= a/ r ×[ 1- 1/(1 r)n ]=？（元）
r=4%， n=36
（2）单位地价=土地总价/1000=？（元/平方米）
(一)判断题来源：m
1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。 ( )
2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。 ( )
3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。 ( )
4．几个街道可以设立同一个路线价。 ( )
5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。 ( )
6．路线价是标准宗地的宗地总价。 ( )来源：m
7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。 ( )
8．标准深度，一般只需取路线价区段内临街各宗土地的深度的众数即可。 ( )
9．一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。 ( )
10．路线价是指临街多数宗地的平均价。 ( )
11．宗地a所临道路路线价为1000元／m2，该宗地临街深度为15m，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地a地价为1000元／m2。 ( )
12．深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。 ( )
13．宗地所处街道的位置不同，对其地价亦有影响，一般从商业用途看，位于普通沿街的宗地其地价要比街角的宗地地价高得多。 ( )
14．城市中相同地段在同一时期内的土地资本化率应该是一样的。 ( )
15．在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。 ( )
(二)单项选择题
1．路线价估价法主要适用于( )的评估。
a．市场交易地价 b．拍卖地价 c．土地课税 d．基准地价
2．同一路线价区段内各标准宗地的价格( )。 来源：m
a．相同 b．不同 c．不确定 d．无法比较
3．对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的因素。
a．用途 b．区位 c．地价 d．可及性
4．根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的价格随( )。
a．土地开发成本的高低而升降 b．用途的改变而升降
c．临街深度的增加而递减 d．工程管理水平的优劣而升降
5．深度指数表是指( )。
a．按距离街道的变化情况编制的地价变化表
b．按地价变化而编制的距离变化表
c．按建筑高度变化情况而编制的地价变化表
d．按距离地下深度的变化情况而编制的地价表
6．深度指数修正表揭示的是宗地的( )随其f临街深度递减的规律。
a．价格 b．价值 c．效用 d．需求
7．按照慎格尔法则，对于100英尺(相当于30m)深的宗地，深度4等分后，每一等份占路线价的比例分别为( )。
a．50：25：15：10 b．37．5：29．5：20．7：12．3
c．40：30：20：10 d．1：1：1。1
8．路线价估价法以( )为理论基础。 来源：m
a．替代原则 b．区位理论 c．最有效使用原则 d．供需原则
9．路线价估价法的第一步是( )。
a．设立标准深度 b．编制深度指数表
c．划分路线价区段 d．确定路线价
10．最有利于土地利用的宗地形状有( )。
a．矩形 b．三角形 c．六边形 d．多边形
