土地登记代理人辅导：土地他项权利
一、土地他项权利：1、定义：土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为 ...
一、土地他项权利：
1、定义：土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利。
2、特点：是在他人土地上享有的权利；他项权利的主体是土地所有权、使用权人以外的，与他们之间存在着某种法律关系的民事主体；不受一物一权主义的限制；依赖于所有权和使用权，又对其限制；长期存续的权利，可以登记。
3、分类：抵押权；承租权；其他权利（地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权）。
按权利内容的角度划分：积极（抵押物处分权，通行权，引水权，排水权等）和消极（采观权，观望权等）。
按权利性质，积极他项权利分：用益性和担保性（如抵押权）他项权利。
二、土地抵押权：
1、定义：土地使用权人在法律许可范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物等依法进行处分。
2、土地抵押权的客体：国有、集体土地使用权。
3、主体：抵押权人。
4、抵押权的取得：抵押合同，抵押登记。
5、抵押权的内容与限制：房地一致原则；抵押物的孳息需告知义务人；期满或其他事由实现抵押权；与租赁合同、出让合同的关系；抵押物的处分；划拨抵押；乡镇企业抵押的。
三、承租权：
1、定义：是土地承租人按期向土地使用权支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。
2、承租权的客体：按法或合同开发的国有土地使用权；城市私房。
3、承租权的取得：书面租赁合同；租赁登记备案。期限不超过20年，公有住房执行规定租金。
4、承租权的内容及限制：占有、使用和收益的权利；买卖不破租赁的原则；优先购买权（需登记备案）；承租人遵守出让合同的义务，若需改变，需告之出租人，并同意后审批。
5、承租权的终止：继期不超过20年；终止拆除费用承租人负担；按月6月、按年2年未付租金的，终止。可对土地的开发投资进行适当补偿。
四、地役权：指为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。依法、依合同、依习惯、依事实有偿或无偿取得。
五、其他土地他项权利：
1、相邻关系：无偿性，不是独立的用益物权。
2、土地借用权：只能通过合同方式取得，借用人无偿占有、使用出借人的土地的权利。
3、耕作权：国有土地，可利用或闲置未利用土地上，在他人土地进行种植活动并获利。
