案例10 典权、抵押、借款合同
马某有数百平方米的房屋， 欲开设饭店， 因缺乏资金， 故将该房屋出典给金泰寄卖商行，
双方于1993年9月17日签订了当票和补充协议各一份。当票约定：马某将房屋出典给金泰寄
卖商行， 典价20万元， 所当物品时限为1998年9月17日至1999年3月17日， 超过期限又未办理
续当手续， 所当物品归金泰商行所有。 补充协议规定：1。 典当成交后， 现扣回2个月的利息，
以后利息每月月末交付直至典当期满交回本金赎回为止；2。如需续当，先交回本金、利息
赎回后重新办理典当手续；3。本协议和当票一齐公证然后交付资金即生效。双方到公证处
办理了公证， 金泰商行按协议规定扣除了两个月利息4000元， 交付给马某196000元， 马某将
房屋产权证书交给了金泰商行，自己继续使用出典房屋。1999年3月17日典期届满，马某未
到金泰商行办理回赎或续当手续， 次日， 金泰商行通知马某， 所当房屋归商行所有， 如果要
收回房屋，可按市价40万元买回，此后双方经多次协商未果，同年4月19日，金泰商行接管
查封了典当房屋，后在该市报纸上刊登公告拍卖该房。马某要求按原典价赎回该房。
[问题]
（1）马某和金泰商行存在什么性质的法律关系？试分析。
（2）金泰商行能否从本金中先扣除利息？为什么？
（3）金泰商行看管房屋的费用应有谁承担？
（4）金泰商行应当如何实现自己的权利？
[正确答案]
（1）系抵押借款关系。虽明为典当，但典权的特征是典权人支付典价，对他人的不动
产进行占有、使用、收益，是用益物权。但本题中却是从“出典人”马某占有、使用、收益房
屋。 根据物权法定的原理， 当事人不得自行创设物权， 故马某与金泰商行不属于典当； 相反，
马某须对金泰给付的款项负担利息偿还本金， 显属借贷， 房屋不转移占有， 马某将产权证书
交与金泰商行，符合抵押的特征。因此，在马某房屋上设定的是抵押权而不是典权。但是，
根据 《担保法》 的规定， 以房屋作抵押物的需向有关机关办理登记手续， 否则抵押合同不生
效，因此，虽当事人进行了公证，该抵押仍属无效。
（2）不应当。根据《合同法》第200条之规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利
息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。因此，马某只能按
196000原还本付息。
（3）约定不明，马某作为受益人，应承担部分费用。
（4）因金泰商行享有的不是典权，抵押权又因未登记而无效，故不能直接就马某的房
屋受偿， 而应当与马某协商， 协商不成的， 以其经过公证的被赋予强制执行效力的债权文书
或者经过诉讼获得的法院的判决书，就马某的一般财产请求强制执行。
[考点集成]
我国法律规定下列财产不得抵押： （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自
留山等集体所有的土地；（3）学校、幼儿园、医院的等以公益为目的的事业单位和社会团
体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或有争议的
财产；（5）依法被查封，扣押，监管的财产；（6）依法不能抵押的其他财产。
典权是以支付典价成立的物权， 占有、 使用、 收益他人不动产的物权， 不能拥有所有权。
关于借款合同，借款人负有按约定的用途使用借款的义务，贷款人负有不得与现在本金
中扣除利息的义务。当事人对利息约定不明的可按如下规则：借款期间不满1年的，应当在
返还借款时一并支付； 借款期间1年以上的， 应当在每届满1年时支付， 剩余的在返还借款时
一并支付。
