房地产调控，不能只降开发商的利润
近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。规定商品房价格不能超过10％的利润率。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。此举无疑让很多民众看到了房价合理回归的希望。
在接连几年的“十大赚钱暴利行业”中，尽管遭遇宏观政策多轮调控，房地产业却岿然屹立于“十强”之林。《投资者报》曾以毛利率40%为分界线筛选出的240家“暴利”公司中，42家体量甚大的房地产公司依然位列其中。所以如果开发商利润果真能严格控制在10%左右，那么商品房价格肯定会有回落。但问题是，陕西省政府的“房产新政”也面临诸多难题。
首先，开发商的利润并不透明。一边是媒体爆出开发商的存在暴利，另一边以地产大佬任志强为首的开发商却高呼，开发商的利润并没有人们想像的这么高。原因很简单，商品房除了土地成本、销售税金等公开的硬性成本之外，还有开发成本、管理费用、销售费用等不确定性成本。正因为如此，这方面始终是商品房成本清单中争议的焦点。
再者，商品房中存在着腐败成本早已是世人皆知的“秘密”。正是由于上述几方面缺乏透明度，就像一块“黑布”挡住了人们的视线，所以也是房地产业腐败现象集中滋生的区域。著名学者成思危曾说过：开发商的利润占30%，这个是我当时有数据的。开发商这30%里头有一部分是灰色成本，说白了，就是行贿的成本。也就是说，目前的高房价中还存在着腐败的基因。
笔者认为，由于商品房成本存在着人为的“黑障”，所以应大力消除房地产业中的“黑障”，建立更为公平、透明的房地产开发商销售市场机制，使腐败成本无法进入商品房价格中去，让民众明白开发商真正的成本到底是多少？唯有将开发成本中的腐败成本水份挤干，把真实、合理的成本暴露在阳光之下，那么陕西省政府的“新政”才能真正发挥效果。
最后，政府应该主动降低高房价的税赋和土地出让金。就算开发商把利润率降至10%，估计可以使房价下跌20%左右，但也远未到房价合理回归的范围之内。所以地方政府不能光让开发商降价，其所征收的土地出让费、各种税收也应该相应下调。有媒体透出，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%-55%，建筑施工成本占20%，其他各项费用约为10%。虽然政府的税收和土地出让金看起来由房企承担，但是开发商只是暂时承担了这些成本，最终还是要通过房产销售，分摊到购房者身上。所以要真正让房价合理回归，政府不降低税收和土地出让金，光让开发商只拿10%左右利润也不行。
目前商品房之所以产生高房价，主要是由开发商暴利、腐败成本、各种税收和土地出让金所构成。现在陕西省政府要挤掉开发商的暴利这固然没有错，但是我们必顺做到二方面的工作，一是建立更为公平、透明的房地产开发商销售市场机制，使开发商的成本昭然天下，这也可以杜绝房地产开发的腐败现象的滋生。二是地方政府不能光让房地产商降价，自己也应该努力降低税收和土地出让金，以降低房地产开发成本。唯有多管齐下，高房价才能真正合理回归。
