突破点1：房地产开发
1、超过约定开发时间不开发的处理：
(1)超过约定1年——可征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;
(2)超过约定2年——可无偿收回
例外：不可抗力、政府行为、前期工作
突破点2：房地产转让
1、出让土地使用权的转让条件
(1)支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)投资开发要求：
房屋建设工程-完成开发总额25%;成片开发土地-形成工业或其他用地条件
2、禁止转让的房地产：
(1)不符合法定条件
(2)查封或限制、
(3)收回土地使用权、
(4)共有房地产未书面一致、
(5)权属争议
(6)未领取权属证书F38
3、商品房预售
(1)预售条件
1)已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证;
2)持有建设工程规划许可证;
3)投入资金达到工程总投资额25%，且确定进度和交付日期;
4)向县级以上房管部门，办理预售登记，取得预售许可证;
预售备案：
向房产部门对合同登记备案
