则在以上假设的前提下，分析三方意愿。
政府方面，坚定的倡导房地产行业向绿色低碳转型，因此会通过一系列的政策措施对民众和房地产企业施加影响，使二者意愿向着绿色低碳地产方向发展(图中红色箭头)。
民众方面。首先，部分具备较高知识层次和环保意识的民众要求政府促进绿色低碳地产发展，而其他民众也至少不会抵制政府促进绿色低碳地产的行为(黄色箭头);其次，民众对房地产企业的态度则存在不确定性(黄色虚线双箭头)，这是由于民众在自身利益考量时存在不确定性：虽然民众中有相当大一部分会倾向于支持绿色低碳地产的发展，但是从我国房地产市场现状来看，大多数民众鉴赏能力较低，对于绿色低碳地产的理解和倾向性不强。
也就是说，大多数民众在购买地产时，并不是十分在意其绿色、生态效能，而更多的是看重其地段、升值潜力等经济因素，那些传统高耗能、高污染地产产品仍然会在相当长的时间内占据大部分市场份额。因此，在当前情况下，在考虑自身利益时，民众在多方考虑“合力作用下”的行为选择(图中橙色箭头)还是会朝着不利于绿色低碳地产发展的方向。
房地产企业方面。首先，自身的社会责任感和社会舆论的压力会促使其向绿色低碳地产转型(图中黑色箭头);其次，房地产企业作为盈利性经济行为主体，在进行行为选择时，还是会更多的考虑自身的盈利状况，因而具有不确定性(图中蓝色双箭头)。如前所述，现阶段，绿色低碳地产已具备一定的市场需求，而传统地产在市场需求结构中仍然处于主导地位。对于房地产企业而言，选择何种模式取决于二者盈利情况的对比，假若绿色低碳地产项目能够获得更高的利润率，则房地产企业会心甘情愿的选择推动绿色低碳地产发展;反之，则很难作出有利于绿色低碳地产发展的选择。如图2 所示，如果假设绿色低碳地产领域并无进入壁垒(事实上能够从事绿色低碳建筑开发的房地产企业也相当多，行业壁垒并不明显)，绿色低碳地产技术及市场信息透明，开发商按照统一标准开发建设所生产的产品不具有质的区别(这里属于一般性讨论，在比较两宗地产时，默认为其地段等条件相同，只比较标的地产本身的质量)则绿色低碳地产行业可以看作处于完全竞争状态。又设，在传统地产开发经营模式下，房地产开发企业的短期供给曲线即为其短期边际成本SMC 曲线S1， S1 与市场需求曲线D1 交于A 点，此时房地产开发企业的利润水平为图中阴影部分面积，即OB×OC- dQ;当该房地产企业向绿色低碳生产经营模式转变时，其生产成本和市场的需求均会发生相应变化，相应的需求曲线和供给曲线发生位移，房地产企业的利润水平是提高还是降低取决于供需曲线相对位置的变化。实际上就取决于市场上消费者对绿色低碳地产的认可程度和偏好，以及厂商开发绿色低碳地产的成本高低。在我国目前的一般情况下，短期内消费者并不会对绿色低碳地产给予更多的偏好;而由于绿色低碳地产建设尚未得到推广，相关原材料和技术不能够大规模生产以实现规模经济，因此建设成本也必将有相应的提升。如此一来，房地产企业的利润空间就会受到压缩，因此就缺乏开发绿色低碳住宅的内在动力。可以看到，作为率先开发绿色低碳地产的企业，面临着较大的市场风险，而房地产企业往往会出于回避风险的考虑尽量避免做这个“第一个吃螃蟹的人”。
言，一方面，政府引导和自身环保意识在决定其对绿色低碳地产发展态度中起正向作用，另一方面，民众在现阶段仍然缺乏对绿色低碳地产发展的足够倾向性，还是会给传统地产产品提供市场，综合对两方面合力的分析可以确定目前民众的行为选择不利于绿色低碳地产的发展;对于开发商而言，虽然有社会责任的约束与监督和一部分民众的购买需求作为其向绿色低碳方向转型的拉动力，但最终决定其行为选择的仍然是盈利状况，在目前的情况下，假若不对其施加外在影响，其缺乏自觉自愿的向绿色低碳方向转型的内在激励。以上这些因素叠加起来，造成目前的绿色低碳地产长期仅停留在口号上，甚至有些噱头的意味，前途被勾勒的十分光明但很少有人付诸实施。
4 我国房地产企业向绿色低碳转型的激励政策研究
通过以上分析可以看到，在房地产行业向绿色低碳转型的过程中，决定性因素在于房地产企业的主观意愿，而这个主观意愿实际上是取决于三个方向的力的合力的共同作用;一是房地产企业社会责任对其的约束，二是部分消费者对绿色低碳地产的需求即利润，三是传统地产的需求即利润。其中前两方面属于正向作用力，第三方面属于负向作用力。其中的关键影响因子包括：(1)消费者的偏好;(2)绿色低碳地产的开发成本;(3)房地产企业社会责任感的强弱;因此，政府若要激励房地产企业向绿色低碳转型，就要紧扣这几类影响因子，对房地产企业和消费者施加影响，找准方向、有的放矢(即图1 中红色箭头的部分)。
所应采取的政策措施包括：
(1)提高消费者对绿色低碳地产的偏好程度。在过渡时期，政府可以通过给购买绿色低碳地产的消费者以补贴或税费减免的形式鼓励其更多的购买此类产品;同时，可以对购买传统地产产品的消费者征收较高的税费，在物业运营期间也可相应开征环境影响税、排污税等，以加大传统地产产品的购买和持有成本。此外，应加强舆论宣传与环保教育，提高公民和企业环保意识。通过差别化的税费政策和环保宣传教育，使得消费者对传统地产和绿色低碳地产的偏好程度此消彼长，向着绿色低碳地产方向偏移。
(2)降低绿色低碳地产开发成本，提高传统地产开发成本。一方面，政府可以通过公共投资的形式，加大绿色环保技术开发、普及力度，并给予绿色低碳地产建设所需原材料生产、设计建造技术支持及建设施工企业补贴，以降低其生产成本进而产品价格;另一方面，政府自身也应做出表率，在公共建筑、保障性住房的建设过程中更多的采用绿色低碳建设运营模式，从而培育相关产业发展，促使其实现规模化生产，降低生产成本。与此同时，政府还可通过提高税收等形式促使传统地产开发运营升本上升。
通过以上两方面的举措，一方面提高绿色低碳地产的利润率，同时也压缩了传统地产产品的利润空间，从而使房地产企业逐渐自发的倾向于绿色低碳地产项目开发。
(3)将房地产企业的社会责任以法律和政策的形式给予强化和巩固。在政策法规层面，政府应提高建筑污染物排放标准，加大监督惩罚力度，提高行业准入门槛，将不能按照环保要求进行开发建设的企业清出市场。同时，政府也利用好房地产企业地域性强的特征，充分调动、发挥地方房地产协会的行业自律职能以及龙头企业的带动作用，通过地方或者全国范围内的房地产企业协会以及代表性企业的表率作用，强化房地产企业的社会责任意识。另外，政府也可以通过举办各种研讨会、论坛的形式，邀请房地产企业参与，借以宣传政府节能环保政策、与房企实现良好的沟通。
除此之外，政府还应利用其在房地产市场中的其他影响力鼓励绿色低碳住宅发展。例如，在土地出让过程中，对于该地块未来开发项目采用绿色低碳开发经营模式给予明确的要求，对于开发商资质也做出一定的限制;再如，在城市规划、房地产开发五证的核发过程中，均对项目的环保、节能性能给予考核和监督。
5 结论
我国房地产行业向绿色低碳经营模式转变已成为必然的趋势，但由于目前我国房地产市场发展阶段所限，这一转变过程可能面临着诸多的困难，因而较为漫长。为了尽量缩短这一转变周期，及早实现房地产行业由高污染、高耗能的粗放型开发向绿色、环保、节能的可持续发展转变，政府需要给予适当的引导。一方面政府可以通过提高消费者购买绿色低碳地产的意愿并降低绿色低碳地产开发成本的形式，提高开发商开发绿色低碳地产的利润率;另一方面，政府也应通过各种政策法规以及其在房地产市场当中的主导性影响，促使房地产企业开发更多的绿色低碳产品，同时淘汰那些仍然采用传统开发经营模式的企业，从而实现行业整体档次的提升和主流开发经营模式的转变，最终促进我国经济、社会、生态的全面协调可持续发展。
