2012注会考试税法浓缩笔记——契税要点（一）

　　契税征税范围(熟悉，能力等级2)

　　契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

　　某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖或赠与缴纳契税：

　　(1)以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。

　　(2)以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。

　　(3)买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

　　(4)某些视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而交纳契税的特殊规定还有：以土地房屋权属作价投资、入股;以土地房屋权属抵债;以获奖方式承受土地、房屋权属;以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。

　　税率为3%-5%，各省自定，但个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%(全国一致)

　　通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除。

　　【解释】这里的难点有两个：

　　一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

　　二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。这里特别注意在这个过程中:一方面房地产转让者要完成对土地使用权的受让过程，以补缴的土地使用权出让费用或者土地收益为依据补缴契税;另一方面房地产的承受方要以成交价格为计税依据缴纳契税。