知识点十五、基本思路
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
知识点十六、市场法的基本计算公式
市场法的基本计算公式是：
P=P‘×A×B×C (5-11)
式中：
P——被估房地产评估价值;
P‘——可比交易实例价值;
A——交易情况修正系数;
B——交易日期修正系数;
C——房地产状况因素修正系数;
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P=P‘×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 (5-14)
注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
知识点十七、操作步骤
(一)收集交易资料
(二)可比交易案例确定
(三)因素修正
1.交易情况修正
(1)需要修正的情形
① 有特殊利害关系的经济主体间的交易;
② 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型
③ 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
④ 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
⑤ 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况
(2)修正系数的计算公式
交易情况修正后的正常价格
=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)
=P‘×100/100(1±X%) (5-15)
注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的
2.交易日期修正
房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：
交易基准日交易实例价格
=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 (5-16)
提示：① 书上例题[5-5]，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数
② 交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容(教材36页)
③ 关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”
3.容积率修正
容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
容积率修正可采用下式计算：
经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数) (5-17)
注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系数按下式计算：
式中：
K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数;
r——资本化率;
m——被估对象的使用年期;
n——可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K
教材土地使用年期修和这里是同一个原理
5.房地产状况因素修正
注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100。
(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材41页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。对分母100(1±X%)
知识点二十一、新建房地产评估的成本法操作步骤
新建房地产价值
=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 (5-20)
(一)土地取得费用
1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等
2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用
3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金
(二)开发成本
开发成本主要由五个方面构成：
1.勘察设计和前期工程费
2.基础设施费
3.房屋建筑安装工程费
4.公共配套设施建设费
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
(三)开发利润
(四)管理费用
(五)投资利息
土地取得费用和开发成本计算利息
(六)销售税费
知识点二十二、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年限 (5-21)
1.重置成本
应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费
2.贬值额
(1)引起贬值产生的因素
① 物理化学因素
② 社会经济因素
(2)贬值额的计算方法
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法
① 直线折旧法
提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照167页建筑物年贬值额类似。
2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。(我的补充：也就是说，否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限孰短来确定)
② 成新折扣法
建筑物价值=重置成本×成新率 (5-23)
知识点二十三、假设开发法基本思路
如房地产价值的形成：
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值
知识点二十四、假设开发法适用范围
1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。
知识点二十五、假设开发法计算公式
1.
式中：
P——表示土地价值;
A——表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);
B——表示整个开发项目的开发成本;
C——表示投资利息;
D——表示开发商合理利润;
E——表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：
地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 (5-25)
知识点二十六、假设开发法操作步骤
(一)调查房地产的基本情况
(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
(三)预测房地产售价
1.对于出售的房产——市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价
2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益
(2)其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价
注意：这里的方法实质上就是教材的公式5-4
(四)估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用-建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用=建筑费 × i ( i为一定的百分率)
3.确定开建设工期，估算预付资本利息。
(1)利息的计算采用复利，而不用单利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
① 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
② 期初一次性投入：全期计息
③ 均匀投入：计息期为开发期的一半
④ 分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间
⑤ 建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算
5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
一般按照房地产总价的一定比例计算
(五)确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项
(六)估算待估对象价值
