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【社会问题的背景】
(1)所谓“公租房”，其全称为公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。按照《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定，其配租对象为北京市中低收入住房困难家庭(包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭)。租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请。
(2)北京市住建委，2010年5月24日发布的《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》，显示公租房户型分为四类：30平方米左右的厅室合一单居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小区机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置，公租房配租不会排斥达到中等收入的有车家庭。
“设计户型应以中小套型为主，适当配置大套型，层高2.7米。这四类户型中，套型面积上下浮动不超过5%。”市住建委有关负责人介绍，厅室合一的单居套型可按照宿舍标准进行设计，厨房应具备使用简单电加热和排烟厨具的条件，而其余三类户型厨房使用面积不低于4平方米;公租房卫生间使用面积不低于3平方米;阳台建筑面积均不大于4平方米。
为了让租户可以“拎包入住”，公租房厨卫内的配套设施在竣工时将可满足基本生活需求：厨房应当配备灶台、洗菜盆、操作台;宜采用厨房整体式橱柜。单面布置厨具或双面布置厨具时，居民做饭时的操作空间宽度不小于0.9米。卫生间应配备洗面盆、盥洗镜、坐便器、淋浴喷头、排风扇等必要设施设备。户内应预留洗衣机位置，并设置上、下水管线。
由于未来入住居民基本是就近入住的正在轮候政策性住房的家庭和产业园区职工，公租房小区内的规划也充分考虑到了居民出行需求：如配建残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，公租房机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置，每户自行车位不应少于2辆，宜利用地下空间集中设置停车库。
在租户的生活服务方面，入住公租房的生活水、中水、燃气等计量应使用IC卡，实现计量付费一体化。公租房应采取集中供热方式供暖，户内应分室设置温控装置，并应设置分户热量计量或分配装置。公租房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应优先使用市政中水;没有市政中水的，建筑面积5万平方米以上的小区，应配套设计、建设中水系统。
2010年北京市公租的建设计划是1万套、约50万平方米。“导则”明确了公租房应实现产业化生产——采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，减少现场加工材料所造成的浪费和污染。
(3)根据财政部在2010年全国两会所作的财政预算报告，尽管2009年全国在保障性住房上的支出增加了202.7%，但一年的总支出也只有550.56亿元。就是把它提高到1000亿元，并全部用于公租房建设，政府一年也只能提供3333万平方米公租房，只够解决167万人的住房问题。
(4)北京3个近期开工的公租房项目成本租金为22元-30元/平方米·月的消息引发持续热议。面对部分媒体“公租房租金高”的质疑，北京市住建委相关负责人表示，成本租金并非将来实际收取的租金，实际租金会比市场价低。而部分媒体则认为，若公租房单位面积租金只是“略低于市场水平”，那就丧失了保障性，并据此建议放弃建设公租房，改由直接发钱补贴“夹心层”去租商品房。
(5)数据显示，今年7月份，北京全市住房租赁均价为2797元/月·套，同比上涨13.2%，其中城八区为2885元/月·套，同比上涨13.49%。而2009年，北京应届毕业生月均工资不过2472元。显然，市场房租过快上涨，已经让稳定房租成为继调控房价之后的重大民生课题。此外，市场提供的出租房源大部分是多居室、大户型，很多租房者只能通过合租等方式分摊租金压力。
可以说，长期以来，可供租赁的商品房未必很缺，缺的是小户型、低总价的租赁房，缺的是长期稳定、能提供正规手续与基本服务的租赁房。现实中，大量租房人长期处于不安定的心理状态中，常为房东单方提价、突然收房转售、不提供发票无法支取公积金等问题所苦恼。试想，即使补贴，市场会不会自动提供麻雀虽小却五脏俱全的稳定租赁房源呢?有限补贴，又如何填补房租上涨的缺口和中介炒作的黑洞呢?
公租房的存在，并不只是为“夹心层”多提供一些租房选择，也不只是为保障这部分人拥有更独立的空间、更体面的生活。正如手中握有储备粮就能稳定粮价一样，掌握一定规模的公租房，政府在相当程度上就拥有了租房市场乃至整个楼市供求的“制衡器”，进而能够更好地规范和稳定市场，缓解住房难问题。
在近期开工的3个公租房项目中，有两个都属于企业利用自有土地建设，将优先配租给本单位职工，这更说明北京建设公租房的任务十分紧迫，加大供给是当务之急。为此，我们需更多思考的是如何多渠道筹措公租房房源，如何最大限度盘活社会资源投入公租房建设，如何降低公租房建设资金门槛，等等。
今年，北京计划新建超50万平方米公租房。在公租房从无到有、积少成多，住房保障方式从过去的以售为主转向租售并举乃至以租为主的过程中，我们可以提出建设性建议，比如要求政府加大对保障房的财政投入，要求公租房租金定价方式更透明、考虑中低收入人群的实际承受能力，要求公租房配租范围逐渐扩大至外来常住人口，等等。但草率判定公租房“不够实惠”、要求停建公租房，却未免过于武断和不负责任。
【核心观点】
(1)公租房只能是保障房的一种形式，虽然发展空间还很大，但单靠这种形式是无法满足这么多的缺口的。解决之道是加快中小城镇化的步伐，分流大城市的人群密度。只有中小城市有机会了，交通成本和交易成本减少了，才能从根子上解决大城市的居住问题。同时，公租房应当更加关注刚刚毕业的大学生和一些有技术性的农民工住房问题，至于城市低收入者他们住房还是主要靠拆迁分房和廉租房来解决。
(2)增加公共租赁住房数量，降低公共租赁住房入住门槛，不仅体现出政府对民生的关注，同时也有利于政府加强对外来人口的管理，提高社会管理效率，是件惠及民众，有利社会管理的好事。地方政府应该在加强对房屋租贷市场的监管的同时，尽快打破公租房户籍限制，让民生工程惠及更多百姓。
(3)从支持公租房的角度看，公租房的存在，并不只是为“夹心层”多提供一些租房选择，也不只是为保障这部分人拥有更独立的空间、更体面的生活。正如手中握有储备粮就能稳定粮价一样，掌握一定规模的公租房，政府在相当程度上就拥有了租房市场乃至整个楼市供求的“制衡器”，进而能够更好地规范和稳定市场，缓解住房难问题。
(4)“公租房”目前正经历“从无到有、积少成多”的过程中。我国的住房保障方式，正在从过去的“以售为主”转向“租售并举”乃至“以租为主”的过程中。因此，现在问题的关键是，地方政府应该进一步加大对保障房的财政投入，要求公租房租金定价方式更透明、考虑中低收入人群的实际承受能力，要求公租房配租范围逐渐扩大至外来常住人口。不管“公租房”目前存在怎样的“所谓漏洞”，只有不断“前进”才是“大势所趋”，任何时候，在政策没有完善之前，轻易否定“公租房”，甚至希望走“回头路”的想法，都将是一个错误的选择。
