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2010年国家司法考试《土地法和房地产法》模拟试题及参考答案
1、张某所有的奶牛病了，张某带奶牛到兽医李某处医牛，医疗费200元，张某觉得太贵，不愿意支付，李某遂将奶牛扣下，告诉张某如果10天内不交200元钱，就把奶牛卖了抵债，张某不同意，但是没有办法，只好先回家了。下列说法正确的是：()
A.李某有权直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费
B.如张某未在10日内支付医疗费，则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费
C.张某应在李某给予的2个月以上的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费
D.张某应在2个月以内的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费
[答案及解析]C。根据《物权法》第236条规定，留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。李某提出张某应10日内支付医疗费，但是张某未同意，因此李某并未就留置奶牛后的债务履行期限达成一致，李某应当确定不少于2个月的债务履行期间，张某逾期不付费，李某才有权行使自己的留置权，所以10天后李某不能直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费。
2、甲公司向乙银行借款，以自己所有的办公楼作为抵押物，并办理了抵押权登记，乙银行对甲公司享有的抵押权的性质包括：()
A.请求权B.绝对权C.无期物权D.从物权
[答案及解析]BD。 在支配权、请求权、形成权、抗辩权的权利分类中，物权属于典型的支配权;在绝对权和相对权的分类中，物权属于绝对权，抵押权属于物权，因此抵押权是支配权、绝对权。所有权是无期物权，担保物权和用益物权均为有期限限制，是有期物权;担保物权附属于其所担保的主债权，是从物权，抵押权属于担保物权，所以抵押权是有期物权、从物权。
3、某村民委员会与该村村民张某签订的土地承包合同中约定，张某对该村集体所有的一块10亩耕地享有土地承包经营权，张某有权在该土地上开办生产鸡饲料的饲料厂。下列说法错误的是:()
A.张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定
B.张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权
C.该土地承包合同有效
D.该土地承包合同产生物权法的效力
[答案及解析]CD。按照《农村土地承包法》的规定，承包的耕地上只能从事农业生产，张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定，即张某与村民委员会为张某设立的土地承包经营权的内容不符合法律规定，因此他们的约定不产生物权法上的效力，张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权。
4、下列哪些事项需要村民会议三分之二以上的成员同意? ()
A.村民王某承包的土地由于水灾不能继续耕种，张某全家迁入县城，要求村委会收回自己承包的土地，将张某的土地调整给王某承包
B.将村里的两块荒地承包给某公司，由该公司开挖鱼塘养鱼
C.该村的一块土地被省政府征收用作修建高速公路，对土地补偿费的使用和分配办法
D.将村办企业转让给村民刘某
[答案及解析]AB。根据《物权法》第59条的规定，以上四项事项都需要集体经济组织成员共同决定，但是未规定具体的表决制度。根据《土地管理法》第14、15条，《农村土地承包法》第27、48条的规定，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。至于土地补偿费的使用、分配办法和集体出资的企业所有权的变动，法律没有规定必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
5、红旗村村民王某与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营一幅10亩的耕地，但未进行登记，如果王某死亡，王某的继承人是否有权继承王某的土地承包经营权?()
A.可以继承
B.不能继承
C.只有通过家庭承包取得的土地承包经营权，王某死亡时，才能继承
D.王某生前所有的林地可以继承
[答案及解析]BD。根据《农村土地承包法》第31条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，权利人死亡，只有林地的承包经营权可以继承，其他的不可以继承。王某承包的土地是耕地，所以王某死亡后，继承人不可以继承王某的土地承包经营权。
6、甲公司系一房地产开发企业，甲公司与临海市土地局签订土地使用权出让合同，约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。如甲公司将土地使用权转让给乙公司，乙公司决定将该土地用于修建高尔夫球场，乙公司需要采取哪些措施才可以改变该土地用途?()
A.必须取得临海市土地局的同意
B.必须取得该市规划行政主管部门的同意
C.必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同
D.必须相应调整土地使用权出让金
[答案及解析]ABCD。根据《城市房地产管理法》第43条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。因此乙公司改变土地用途，必须取得临海市土地局的同意和该市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，并且相应调整土地使用权出让金。
7、甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋转餐厅就餐可以很好的欣赏海景。乙公司取得了酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担心乙公司修建高层建筑，会妨害在旋转餐厅的客人的视野，遂与乙公司约定，乙公司10年内不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20万元，双方签订了书面形式的合同，但未进行登记。如果乙公司将该土地的建设用地使用权转让给丙公司，下列说法正确的是：()
A.甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力
B.丙公司是善意第三人，因此甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务
C.甲公司的地役权对丙公司有效
D.甲公司有权要求丙公司按照乙公司合同约定履行义务
[答案及解析]AB。根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力。因此如果丙公司对地役权的设立不知情，是善意第三人，甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务。
8、甲公司向乙银行贷款，丙公司作为甲公司的连带责任保证人，同时甲公司将自己所有的办公楼作为抵押，丁公司也以自己所有的厂房作为抵押担保乙银行对甲公司的债权。甲公司、丙公司和丁公司未与乙银行约定甲公司、丙公司和丁公司之间的担保顺序和比例。甲公司到期无力还本付息。乙银行应如何实现自己的债权?()
A.乙银行应当先就甲公司提供的办公楼行使抵押权
B.仍有未实现的债权的，乙银行可以就丁公司提供的厂房行使抵押权
C.可以要求丙公司承担保证责任
D.同时就丁公司的厂房行使抵押权和要求丙公司承担保证责任来实现自己的债权
[答案及解析]ABCD。根据《物权法》第176条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形。债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
因此乙银行应当先就甲公司提供的办公楼行使抵押权，仍有未实现的债权的，乙银行可以就丁公司提供的厂房行使抵押权，也可以要求丙公司承担保证责任，也可以同时就丁公司的厂房行使抵押权和要求丙公司承担保证责任来实现自己的债权。
9、甲公司向乙银行借款，以自己所有的办公楼抵押，甲公司是否有权将办公楼卖给丙公司，下列说法错误的是：()
A.如果乙银行同意，甲公司可以将办公楼卖给丙公司
B.如果丙公司代甲公司清偿债务消灭乙银行的抵押权，甲公司不经乙银行同意也可以将办公楼卖给丙公司
C.甲公司无权将办公楼卖给丙公司
D.甲公司可不经乙银行同意，将办公楼卖给丙公司
[答案及解析] CD。根据《物权法》第191条的规定，抵押人经抵押权人同意，可以转让抵押物，不经抵押权人同意，不得转让，但是受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此如果乙银行同意，甲公司可以将办公楼卖给丙公司，如果丙公司代甲公司清偿债务消灭乙银行的抵押权，甲公司不经乙银行同意也可以将办公楼卖给丙公司。
10、王某向张某借款，以自己所有的一台笔记本电脑作为质押。张某又将该电脑出质给李某，李某以为电脑归张某所有，后张某到期不能履行债务，下列说法正确的是：()
A.张某到期不能履行债务，李某无权行使质权
B.李某是善意第三人，取得质权
C.王某的损失由张某承担
D.王某可以向李某请求返还电脑
[答案及解析]BC。根据《担保法解释》第84条规定，动产质权适用善意取得制度，即出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。李某是善意第三人，取得质权，因此张某到期不能履行债务，李某有权行使质权。
11、某日某地暴雨倾盆，山洪暴发，张某在村边的河里发现了一头顺流而下的绵羊，张某将绵羊打捞起来，带回家中据为己有。几天后，李某找到张某，告诉绵羊是自己帮王某看管的，要求张某归还绵羊。下列说法正确的是：()
A.张某应向李某返还绵羊
B.张某应向李某返还绵羊不必返还羊毛
C.张某无权要求李某支付喂养绵羊的费用
D.张某有权要求李某支付喂养绵羊的费用
[答案及解析]AC。根据《物权法》第243条规定,无权占有人在返还占有物时，应返还原物及其孳息，善意占有人有权要求扣除其因维护该不动产或动产支出的必要费用，恶意占有人则没有此项权利。张某应向李某返还绵羊和绵羊的孳息羊毛。张某系恶意占有，所以无权要求李某支付喂养绵羊的费用。
12、张某的手机丢失，被王某捡到卖给了陈某，下列说法正确的是：()
A.陈某基于善意取得制度对手机享有所有权，张某无权索要
B.张某有权自知道或者应当知道受让人陈某之日起2年内要求陈某返还手机
C.如果陈某从信托商店购得该手机，其有权要求张某支付自己购买手机时所支付的费用
D.张某有权向王某要求损害赔偿
[答案及解析]BCD。《物权法》第107条规定，该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。根据该规定可知，遗失物在任何情况下不适用善意取得制度，因此权利人张某有权自知道或者应当知道受让人陈某之日起2年内要求陈某返还手机。如果受让人陈某从具有经营资格的信托商店购得手机，陈某有权要求张某支付自己购买手机时所支付的费用。
13、下列行为不符合法律规定的有：()
A.某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停车场，提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用
B.某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民必须绕行较多路程才能到达集贸市场
C.某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支
D.某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费
[答案及解析]AC。根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。房地产开发公司将小区销售完毕，绿地应归业主共有，房地产开发公司无权对绿地进行处分，因此将其改为停车场的行为违反法律规定。根据该法第73条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，小区的房门属于业主的服务用房，归业主共有，物主服务企业无权擅自出租收益，所以物业服务企业的做法违反法律。
14、村民张某和王某是邻居，房屋屋顶相连，但两家交恶多年。张某翻修自己的房屋，必须要在王某的房屋屋顶上经过，王某提出张某要么不能经过自己的房屋，要么向自己支付500元钱，张某表示绝对不会毁坏王某的屋顶，但是王某坚持张某如要经过自己的房屋，不管是否损坏房屋，都要支付500元钱。下列说法正确的是：()
A.王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过
B.只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的，王某才能要求张某赔偿
C.王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬
D.王某的主张合法
[答案及解析]ABC。《物权法》第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人利用相邻不动产，给相邻不动产权利造成损害的，应当赔偿损害。王某与张某是邻居，张某修缮自己的房屋需要利用王某房屋的屋顶。王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过。只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的，王某才能要求张某赔偿，王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬。因此王某的主张违反法律。
15、村民甲、乙、丙三人共同出资购买了一头耕牛，用于耕种三家的农田，甲出资400元，乙和丙各出资300元。三人在购买耕牛时约定除非牛死了可以分牛肉，牛活着就不能要求分割牛，但是没有明确约定是按份共有还是共同共有，甲主张是按份共有，乙和丙主张是共同共有，但是都提不出充分的证据证明。
(1)三人对耕牛的共有是按份共有还是共同共有?如果是按份共有，份额如何计算?
(2)耕牛生病，甲牵牛去兽医站治病，花去100元，该花费三人如何分担?
(3)耕牛踩坏了村民丁的庄稼，造成500元的损失，丁是否有权要求甲全部赔偿?
(4)如果甲全家迁入县城，不再耕种农田，甲是否有权要求分割牛?如果甲有权要求分割，可以采用什么方式分割?
[答案及解析](1)《物权法》第103条规定：“共有人对共有物没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”三人不具有家庭关系等共同关系，因此三人的共有是按份共有。《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。三人没有约定份额，因此应当按照出资份额确定应有份额，所以甲、乙、丙三人的份额是4：3：3。
(2)《物权法》第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。耕牛生病的费用系管理费用，三人对管理费用的负担没有约定，因此应按照份额负担，所以甲应负担40元，乙丙各负担30元。
(3)《物权法》第102条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。耕牛踩坏了丁的庄稼造成丁500元的损失，甲、乙、丙三人对丁应承担连带债务，所以丁有权要求甲全部赔偿。当然，甲全部赔偿后，有权向乙、丙按照他们之间的份额追偿。
(4)《物权法》第99条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。甲与乙、丙共有耕牛主要是耕种农田，甲全部迁入县城，不再耕种农田，可以认定甲有重大理由需要分割，所以虽然三人约定不得分割，甲仍有权请求分割耕牛。《物权法》第100条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。因此甲与乙、丙协商分割方式，达不成协议的，可以对折价或者拍卖、变卖耕牛所得价款予以分割。
16、王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，办理了房屋过户手续。王某向法院申请撤销与张某之间的买卖合同，要求陈某归还房屋。
(1)李某是否享有抵押权?
(2)李某是否有权根据抵押合同要求王某承担违约责任?
(3)王某是否有权要求陈某归还房屋?
[答案及解析](1)根据《物权法》第187条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押权登记，抵押权自登记时设立。李某虽然与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记，所以李某不享有抵押权。
(2)根据《物权法》第15条规定，当事人之间有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。李某虽然与王某未办理房屋抵押权登记，但是不影响抵押合同的效力，因此李某与王某之间的抵押合同有效，李某有权根据抵押合同要求王某承担违约责任。
(3)《物权法》第15条确立了物权变动与其原因行为的分离原则，即物权变动的效力与其原因行为的效力相分离。王某受张某欺诈，根据《合同法》的规定有权向人民法院申请撤销房屋买卖合同，但是王某与张某已经办理了房屋过户手续，陈某信赖登记公示状况与张某进行交易，并且办理了房屋过户手续，根据分离原则，王某与张某之间的房屋买卖合同与房屋所有权变动的效力相分离，王某无权以原因行为的效力瑕疵主张物权变动无效，因此王某无权要求陈某归还房屋。
17、甲公司购买了一辆轿车作为办公车辆，给公司经理张某使用，并将轿车登记在张某名下，张某擅自将轿车卖给王某，甲公司知道后，向法院提起诉讼，要求王某返还该车。问：甲公司的主张能否得到法院的支持?甲公司应如何维护自己的权利?
[答案及解析]根据《物权法》的规定，机动车辆的登记具有对抗效力，即登记具有公示和公信效力，轿车虽实际为甲公司所有，但是登记在张某名下，该登记具有推定张某是轿车的所有人的效力，甲公司在确认所有权归自己之前，无权根据所有权行使返还原物请求权。另一方面，既然推定张某是轿车的所有人，张某与王某之间的买卖合同即是合法有效的，因此甲公司无权要求王某返还轿车。
甲公司要维护自己的权利，首先需要向法院提起确认物权之诉，通过提出证据证明轿车归自己所有。其次，甲公司可以根据《物权法》第19条的规定，先申请更正登记，如果登记的权利人不同意更正，还可以申请异议登记。再次，如果确认物权之诉成立，其效力溯及合同成立之时，因而张某转让轿车的行为自始即为无权处分行为，属于效力待定的合同，甲公司可以请求宣告张某和王某之间的合同无效。如果轿车尚未过户给王某，甲公司有权要求王某返还原物;当然，如果轿车已经过户到王某名下，王某有权根据善意取得制度取得轿车的所有权，甲公司只能要求张某赔偿损失。
