物权变动的原因虽多，但最重要的是民事法律行为。因此，基于民事法律行为而产生的物权变动，历来是大陆法系各国民法调整的重点。对于基于民事法律行为的物权变动，各国民法采取不同的调整方式，学理上归纳为三种立法例：
1、采意思主义的立法例。这种立法例以《法国民法典》为代表。其认为物权的变动是债权合同的效果，在债权合同之外，不认为有直接引起物权变动的其他合同存在，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。例如，依该法第1583条的规定，当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人。其他如第938条、第1138条、第1141条中均有类似规定。但是，如绝对贯彻意思主义，当事人以外的第三人无从知悉物权变动，可能遭受不测的损害，有害交易的安全。因此《法国民法典》为保护第三人的利益，对于不动产以登记、动产以交付为对于第三人发生效力的要件。然而登记与交付，也仅仅是变动的物权对抗第三人的要件而已，对于当事人之间的效力没有任何影响。
对于《法国民法典》意思主义的立法模式，学者颇有非议，认为如果物权在其成立要件之外，还得有某种行为(登记或交付)才能对抗第三人，物权会处于一种有名无实的地位。因为物权作为直接管领物的权利，在其成立后，就应当具有对抗一般人的效力，如果认为物权已经成立而不发生对抗一般人的效力，与物权直接管领权的性质是不相符的。如果仅以当事人的意思不能设立有对抗一般人效力的物权，就可能断言当事人没有仅依意思表示即得设立物权的能力。
在实践中，采意思主义的立法会产生重复物权的现象。因为在物权转让时，受让人与转让人之间仅凭意思表示即生效力，受让人取得物权。但在与第三人的关系上，没有进行登记或交付，让与人仍然保有其权利，第三人仍然能有效地受让其权利。这种重复物权的现象，使法律关系过分繁杂，会在实践中产生很多困难。
2、采形式主义的立法例，又称为物权形式主义。这种立法例以《德国民法典》为代表。其认为债权合同仅发生以物权产生、变更、消灭为目的的债权和债务，而物权变动的效力的发生，直接以登记或交付为条件，即在债权合同之外还有以直接发生物权变动为目的的物权合同(物权行为)。根据该法典第873条的规定，为了让与土地所有权、为了对土地设定权利以及为了让与此种权利或对此种权利再设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登入土地登记簿册。关于动产物权的变动，该法第929条规定，为让与动产所有权必须由所有人将物交付于受让人，并就所有权的移转由双方成立合意。如受让人已占有此动产，仅须让与所有权的合意即生效力。学者中有的认为，物权变动的合意与登记或交付相结合才构成物权契约;而有的学者认为，物权变动的合意本身即是物权契约，登记或交付是契约以外的法律事实。但无论何种解释，均一致将债权行为与物权行为进行了区分，并将无因的物权行为作为物权变动的依据。
3、采折中主义的立法例，又称为债权形式主义。这种立法例以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表。其认为当物权基于法律行为发生变动时，除债权合同外，还需要登记或交付形式要件。其做法介于上述意思主义与形式主义之间。如《奥地利民法典》在否认物权行为这一点上，与《法国民法典》相同;但依该法第380条、第424条和第425条的规定，除债权契约以外，还须交付或登记等形式要件才发生物权变动的效力，这又与《法国民法典》以登记和交付为对抗第三人要件的做法不同。《奥地利民法典》的做法属于意思主义与交付主义的结合。
在上述立法例中，学说上和实务中争论最大的问题就是物权行为。物权行为理论是由德国历史法学派创始人、著名罗马法学家萨维尼提出的。其在1840年出版的不朽名著《现代罗马法体系》中指出，私法上的契约，以各种不同的形态出现，甚为繁杂。首先是基于债的关系而成立的债权契约，其次是物权契约，交付具有一切契约的特征，是一个真正的契约：一方面包含占有的现实交付;另一方面包含移转所有权的意思表示。这种物权契约经常被忽视，如在买卖契约中，一般人只想到债权契约，但却忘记了交付中亦含有一项与买卖契约完全分离的、以移转所有权为目的的物权契约。按照萨维尼的学说，一定的债权债务关系，并不能发生物权的变动。要发生物权的变动，除债权契约之外，还需要有以直接使物权发生变动的法律行为，即物权契约。例如，买卖契约属于债权行为，仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的债务，要使标的物和价金所有权移转，须另有物权契约，由双方当事人就移转标的物和价金的所有权成立合意。这样，物权契约就与债权契约各自独立、各自分开，此即物权契约的独立性。
承认了物权行为的独立性，就要承认物权行为的原因性。原因本应构成民事法律行为的一部分，使民事法律行为有因化。但是，为了交易的安全，立法和理论经常将原因从特定的民事法律行为中抽离出去，使原因不成为民事法律行为的内容。原因的欠缺或不存在，不影响民事法律行为的效力，这即是物权行为的无因性。例如在买卖关系中，标的物交付后，买受人对于接受交付的标的物即享有所有权;即使买卖合同因意思表示瑕疵或违反法律而无效或被撤销，对于买受人的所有权也不产生影响。丧失所有权的出卖人只能依不当得利的规定，请求买受人返还不当得利。可见，物权行为的无因性，并不是说该行为没有原因;而是指原因被从行为中抽出，不使其成为民事法律行为的内容。萨维尼的物权行为理论问世以后，深受学者们重视。时值《德国民法典》制定之际，立法者将物权行为的独立性、无因性采为基本原则，并对其他国家的民法及其理论产生了深远的影响。
萨维尼所创的物权行为的概念和无因性理论，经过学者们一个多世纪的争论，对其依据和功能进行了充分的研究。该项理论的优点与缺点，依多数学者的见解，主要有以下几点：
第一，可以使法律关系明晰，有助于法律的适用。依物权行为理论，应将债权关系与物权关系完全区分开来。如就买卖而言，可以分为三个独立的民事法律行为：一是债权行为(买卖契约);二是移转标的物所有权的物权行为;三是移转价金所有权的物权行为。这三个行为完全分开，概念清楚，关系明确，每个民事法律行为的效力容易判断，有助于法律的适用。
也正是在这一点上物权行为理论受到了尖锐的批评。与萨维尼同时代的另一位著名的民法学家基尔克指出，这一理论将简单的动产让与，勉强地从法律上分为完全独立的三个现象，的确与实际生活观念不符，显然违背常情。即使到商店去买一副手套，当场交款、取货，也要考虑到会发生三件事情：首先是缔结一个债权契约，由此契约产生的债权债务关系因履行而消灭;其次要缔结一个移转手套所有权的物权契约和一个移转价金所有权的物权契约;最后还要有一方交付手套、另一方支付价金的事实。这完全是一种人为的拟制，实际上这不过是对单一的法律行为从不同角度的观察结论而已。拟制出这两种互为独立的契约，不仅会使现实的法律过程更增混乱，而且有害于法律的正确适用。
第二，物权行为无因性理论，在一定程度上具有保障交易安全的作用。此点最为学者所重视。例如在买卖关系上，标的物交付后，如果买卖契约未成立、无效或被撤销，依不承认物权行为无因性的立法，不发生标的物所有权的移转。买受人如果再转让给第三人时，属于无权处分。基于任何人不得将大于自己的权利让与他人的原则，第三人即使为善意也不能取得标的物的所有权。反之，依承认物权行为无因性立法，因物权行为不受债权行为的影响，第三人仍能取得标的物的所有权，从而有利于保障交易的安全。
的确，物权行为无因性理论在一定程度上具有保障交易安全的作用;但是在规定了善意取得制度以后，第三人可以借助善意取得制度得到保护，而不必求助于物权行为无因性。例如，依《德国民法典》第932条、第933条的规定，让与的物虽不属于让与人，但受让人因其善意仍可取得物的所有权。其他如《法国民法典》第2279条、第2280条，《日本民法典》第192条，《瑞士民法典》第714条第2款，都是用善意取得制度来保护善意第三人利益的，进而维护交易安全。正是就此点而言，物权行为无因性理论，可谓已失去其存在的依据。
第三，有利于减少举证困难。根据物权行为理论，动产物权的移转以交付为要件，不动产物权的移转以登记为要件。而这种交付、登记具有公信力，如《德国民法典》第891条关于法律上的推定的规定，在土地登记簿册中为某人登记一项权利时，应推定此人享有此项权利;在土地登记簿册中注销某一项权利时，应推定此项权利不复存在。因此，物权的变动证明较为容易。
但是，减少举证困难，是登记与交付的作用，与物权行为无因性并无关系。不承认物权行为及其无因性的立法，也可以要求物权的变动须登记交付，并赋予其公信力，使物权的变动易于证明。可见，物权行为的无因性，在举证问题上并无多大的实益。
物权行为无因性理论和承认物权行为无因性的立法的最大缺点，就在于严重损害出卖人的利益，有违民法中的公平原则。依物权行为无因性理论，买卖契约(债权行为)即使未成立、无效或被撤销，对物权行为也不发生影响，买受人仍取得所有权。出卖人只能依不当得利的规定请求返还不当得利，其地位由物的所有人降为普通债权人，丧失了其在物权法上可以主张的权利。这会给出卖人带来一系列不利的后果：如果买受人已将标的物转让，即使第三人是恶意的，也能取得物的所有权，出卖人不能对第三人主张权利，只能请求买受人返还转让所得的利益;如果买受人已将标的物提供担保，即在标的物上设定担保物权，该担保物权优先于出卖人对买受人的不当得利返还请求权;如果买受人的其他债权人将该标的物作为强制执行的标的，出卖人无权提出异议;如果买受人破产，出卖人对于该标的物亦无取回权，而只能与其他债权人一道按债权额比例受偿;如果非因买受人的过错致使标的物毁损、灭失，买受人可以免责。
鉴于物权行为无因性理论和立法的上述缺点，学者中有主张对物权行为无因性理论的适用进行限制，即使物权行为无因性相对化;甚至有的学者主张废弃物权行为无因性理论。
物权行为无因性的相对化，是以种种理论使物权行为的效力受到作为原因的债权行为的制约。限制物权行为无因性理论的适用，要者有三：
其一，条件关联理论，即当事人可依其意思，使物权行为的效力系于买卖契约。买卖契约无效，物权行为亦无效。当事人的这种意思可以默示为之：例如，在买卖契约与物权行为同时完成时，即可认为当事人默示作出了此等意思表示。
其二，共同瑕疵理论，即使物权行为与债权行为因共同的瑕疵而无效或被撤销。例如，甲因重大误解，将乙的一张名画的仿制品当做真迹高价购买，甲可以撤销该买卖契约;同时由于物权契约也是因重大误解而为，故也可以撤销。如果甲仅仅表示撤销买卖契约，在解释上应认为物权行为已经同时撤销。
其三，民事法律行为一体化理论，即依《德国民法典》第139条关于民事法律行为部分无效，原则上应全部无效的规定，解释买卖契约与物权行为是统一的法律行为，则买卖契约无效时，物权行为亦无效。
主张抛弃物权行为概念及无因性理论的学者认为，应当将变动物权的意思纳入债权契约的意思表示中同时表示之。即基于买卖、互易、赠与、设定担保等债权行为而发生的物权变动，无须另有一个独立的物权行为，而应使物权变动的意思表示纳入债权行为之中，与成立债的关系的意思一并表示之，不必加以独立化而自成一个法律行为。
基于物权的法律特性，公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。我国民法通则及其他法律、法规亦以交付、登记为物权的公示方法。
(一)交付
所谓交付，即移转占有。出卖人将标的物交付给买受人，就是将对物的占有移转给买受人。近代以来，大多数国家在法律上都确认交付为动产物权变动的公示方法，将动产的占有人推定为权利人。一般而言，交付是占有的现实转移。出于交易便捷的考虑，各国立法上还承认观念交付，作为对现实交付的补充。
以交付作为公示方法是为一般原则;但是对于船舶、飞行器和机动车等特殊动产，法律规定以登记作为物权变动的对抗要件，即非经登记，关于这些特别动产的物权变动不能对抗善意第三人。
交付在法律上产生什么样的效果呢?大陆法系各国民法立法例有两种做法：
(1)交付对抗主义。此主义以移转占有为物权的公示方法，即在移转占有前，动产物权的变动仅在当事人间发生效力，但不产生对抗第三人的效力。例如甲将财产出卖给乙，在交付前又出卖给丙，则乙不能要求丙返还财产，而只能请求甲返还财产或赔偿损失。《法国民法典》和《日本民法典》采此主义。
(2)交付要件主义。此主义以移转占有为物权变动的生效的要件，即在移转占有前，物权的变动不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不产生效力。例如，甲与乙订立了买卖合同，在甲将财产交付于乙之前，甲仍然享有财产的所有权。《德国民法典》采此主义。
根据我国物权法第23条的规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
交付通常是指现实交付，即直接占有的移转。随着商品经济的发展，为了交易上的便利，发展出一些变通的交付方法，称为观念交付，主要有：
(1)简易交付，即受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。这是因为标的物已经为受让人实际占有;如果要使其先将物返还给出让人，再由出让人转让给受让人，纯属徒劳。
(2)占有改定，即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。例如甲将其所有的书卖给乙，按一般情形，只有在甲把书交给乙时才发生所有权移转的效力，但甲还想留书阅读，这时甲可以再与乙订立一个租赁或借用协议，使乙取得间接占有，以代替现实交付。
(3)指示交付，即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。例如，甲将其出租的家具卖给乙，但是由于租赁期限未满，暂时无法收回，甲可以把其家具的返还请求权让与乙，以代替现实交付。
(4)拟制交付，即出让人将标的物的权利凭汪(如仓单、提单)交给受让人，以代替物的现实交付。这时如果标的物仍由出让人或第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。
在现实生活中，交付的方式是多种多样的，不可能将其全部罗列出来，应当根据法律的规定、合同的约定、交易上的习惯及其他具体情况确定标的物是否交付。
(二)登记
登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项登载于特定国家机关的簿册上。相比于动产而言，不动产具有价值大、稀缺性较高的特点。因而围绕特定不动产发生的交易关系相对较多，单凭占有不足以表征不动产上的权利归属关系。因而需要通过不动产登记，由专门的登记机关，依照法定的程序，对不动产上的权利及其变动进行登记，向社会公开以供查阅，便利不动产交易的进行，并保护交易安全。
关于登记的法律效果，大陆法系各国民法立法例主要有两种：
(1)登记对抗主义。此主义以登记作为公示不动产物权状态的方法。不动产物权的变动，依当事人间的合意即产生法律效力。但是，非经登记，不能对抗第三人。法国法采此主义。我国对船舶、飞行器和机动车等特殊动产的物权变动也采登记对抗主义。
(2)登记要件主义。此主义以登记作为不动产物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力。德国法采此主义。
此外，大多数英美法国家采取地券交付主义。根据这一主义，在初次登记不动产物权时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。让与不动产时，当事人之间将让与契约与地券一并交给登记机关，经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的移转。对于受让人则交付新地券或在原地券上记载权利的移
转，从而使第三人能从该地券中了解不动产的权利状态。此主义是1858年澳大利亚的托伦斯所创，敌称为“托伦斯主义”。
根据我国物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。在我国，不动产登记，由不动产所在地的登记机关予以办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
当事人申请登记，应当根据不同的登记事项提供权属证明和不动产不动产界址、面积等必要材料。
登记机构应当履行下列职责：
(1)查验申请人提供的权属证明和其它必要材料;
(2)就有关申请事项询问申请人;
(3)如实及时登记有关事项。
(4)法律、行政法规规定的其它职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明书的，登记机关可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
登记机构不得有下列行为：
(1)要求对不动产进行评估;
(2)以年检等名义进行重复登记;
(3)超出登记职责范围的其它行为。
当地人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律的规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记管理机构管理。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致，记载不一致的，除有证所证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
权利人、利害关系人，认为不动产登记簿的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
当事人提供的虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
不动产登记费按件收取，不得按照不动产 的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同物价主管部规定。
此外还有几种登记制度，其直接目的不在于发生不动产物权的变动，而是为了使不动产登记簿的记载反映真实的物上权利归属，如异议登记与更正登记;或者是为了保全一项以不动产物权变动为目的的请求权，如预告登记。
预告登记，这又称为假登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为登记。例如，在房屋预售买卖中，买卖双方签订预售合同，买方依约有权请求卖方在房屋建成之后交付房屋并办理登记，这在性质上属于债权，不具有对抗第三人的效力。为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，使其发生对抗第三人的效力，以限制卖方再行处分房屋。我国物权法当地人签订买卖房屋或者其它不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。并且，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
