案例11 识别及不动产的法律适用
中国公民张某原与丈夫蔡某侨居马来西来， 解放初期， 张某和子女回中国厦门定居。丈
夫蔡某仍然居住在马来西亚， 并取得马来西亚国籍。1958年， 张某用丈夫蔡某寄回的侨汇购
买了厦门市住房一座，户主登记为张某。此后，其子女又先后出国或去香港定居。1987年，
张某申请去香港定居获准。 因在厦门已无亲人， 欲在出境前将此房卖掉。 经人介绍， 张某在
未取得其丈夫同意的情况下，与原告于 1989年4月签订了房屋买卖契约，将该房以人民币
15,000元卖给原告。 签约后， 张某收取了大部分房款， 并将部分房屋交给原告居住。 同年10
月， 双方前往房管部门办理产权过户手续， 因张某未能提供其夫同意出卖的证明， 房管部门
未给其办理产权过户手续。此后，张某因身体原因，未去香港定居；同时，其夫蔡某得知其
卖房之事， 从国外来信指责， 并通过律师到房管部门， 要求不予办理产权过户手续。 在种情
况下， 张某向原告表示要求取消买卖房屋契约， 各自返还已收取的房款和占住的房屋， 因原
告坚持买卖有效， 双方不能协商解决。 原告于1990年11月起诉至一审法院， 要求确认房屋买
卖有效。
[问题]
（1）我国法院应如何识别此案？
（2）我国法院应适用什么法律解决案中的争议？
（3）当事人之间的房屋买卖关系是否有效？为什么？
[正确答案]
（1）这是一起涉外房屋买卖争议案。房屋是夫妻共同财产，而蔡某是外国人，所以本
案是国际民商事法律关系。外国人在我国房屋的买卖，涉及到不动产所有权转移的问题。
（2）法院适用我国的冲突规范的结果是应当按照不动产所在地的法律来认定其所有权
的转移问题。因为根据《民法通则》第144条规定：不动产的所有权，适用不动产所在地的
法律。并且最高人民法院在《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186
条规定： 不动产的买卖、 租赁、 抵押、 使用等民事法律关系， 均应适用不动产所在地的法律。
那么，本案中，不动产所在地是中国，因此应适用中国的法律。
（3）依据我国《婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有。
本案中所争议的房屋是张某和蔡某夫妻关系存续期间所购， 应为夫妻共同财产。 在一方处分
时， 双方的夫妻关系一直维系， 该房屋也一直是夫妻共同财产。 根据中国法律的规定， 处分
共有财产须取得全体共有人的同意， 该行为才有效。 共有人之一未得其他人同意擅自处分财
产， 除第三人善意取得的以外， 不发生法律效力。 原告在房管部门办手续的时候， 就已经知
道张某没有取得其丈夫的同意， 所以， 不能认为原告的行为是善意的。 所以， 原告和被告之
间的房屋买卖合同无效。
[考点集成]
识别时使用冲突规范时， 依据一定的法律观念， 对有关的事实构成作出“定性”或“分类”，
将其归入一定的法律范畴， 从而确定应援用那一冲突规范的认识过程。 其目的就是确定对特
定的涉外民商是法律关系所应适用的冲突规范。
对于不动产物权的法律适用，国际上通行的原则是不动产所在地法。
