一、1998年采用收益还原法计算题解析(续)
(三)、解题步骤
(1)选择计算方法
(2)总收益计算(采用客观收益)
(3)出租总费用计算
(4)房屋年纯收益计算
(5)土地纯收益计算
(6)估价时点土地价格计算
注意题目要求的是总地价还是单位地价
(四)、难点及常见问题分析
(1)难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限
(2)常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误
二、收益还原法复习
1、收益还原法的原理及适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价
2、收益还原法的估价程序与计算方法
(1)计算总收益
采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益
(2)计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等
房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
a. 房屋耐用年限
b. 房屋耐用年限
房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率
房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧
(3)计算土地纯收益
房地出租中的土地纯收益求取：
土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益–房屋纯收益
(4)确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率
(5)选择公式求算地价
p——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限
该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益
