2、拍卖的报价方式
拍卖报价方式是拍卖活动中拍卖师的具体运作手段。通常包括增价拍卖和减价拍卖两种方式。
(1)增价拍卖
增价拍卖又称英格兰式拍卖或估底价拍卖。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。
1)无声拍卖也被称为卖方报价拍卖。拍卖时，先由拍卖师当众报出拍卖标的的起拍价，然后由竞买人不断举牌或其他约定方式应价，拍卖师则不断依次增高报价，竞买人不断举牌应价，直到拍卖成交。此种方式由于竞买人不发声，故称无声拍卖。
2)有声拍卖也被称为买方报价拍卖。拍卖时，先由拍卖师当众报出拍卖标的的起拍价，然后再由竞买人在此基价上报价。报价以公开喊叫方式进行，竞价过程一直持续到无人竞价为止。此种方式表现为竞买人发声报价，故称有声拍卖。
(2)减价拍卖又称荷兰式拍卖或估高价拍卖。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
1)人工式拍卖。先由拍卖师当众报出拍卖标的的最高价格，凡遇无人应价，拍卖师由此递减报出新的价位，有人举牌应价即告成交。
2)电子式拍卖。由电脑自动控制的报价系统(亦称拍卖钟)来替代拍卖师的报价，竞买人按动电钮应价即可。
无论是增价拍卖还是减价拍卖都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。注意，买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
例题：增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为( )。
a、人工式拍卖 b、电子式拍卖 c.无声拍卖
d.有声拍卖 e、现场拍卖
答案：cd
解析：增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。
3、拍卖活动的类型
(1)强制拍卖和任意拍卖
强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。
任意拍卖是指民事关系当事人根据本身意愿将其所有的特定标的物拍卖的行为。任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。
例题：( )是指民事法律关系当事人根据本身意愿将其所有的特定标的物的拍卖。
a. 强制拍卖 b.任意拍卖 c.动产拍卖 d.不动产拍卖
答案：b
解析：任意拍卖是指民事法律关系当事人(如公民或组织)根据本身意愿将其所有的特定标的物的拍卖。
(2)动产拍卖和不动产拍卖
动产拍卖是指以动产为拍卖标的的拍卖行为。动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志。
不动产拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖行为。不动产一般价值高昂，因此被认为必须有保留价拍卖的一种标志。不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志。如房屋拍卖成交后必须到房地产管理部门办理过户手续，买受人才能真正享有财产权利。
(3)有保留价拍卖和无保留价拍卖
有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。
无保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价的拍卖行为，竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖。
例题： ( )是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。
a.有保留价拍卖 b.一次性拍卖
c.再拍卖 d.无保留价拍卖
答案：a
解析：有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。
(4)一次性拍卖和再拍卖
一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序拍定的拍卖行，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。
例题(判断)：再拍卖是指必须经过一次以上拍卖程序才拍定的拍卖。( )
答案：错
解析：一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。
第二节拍卖规则
拍卖规则长期以来在拍卖实践过程中形成的约束拍卖活动参与者的合法习惯规则，包括价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。
一、价高者得规则
1、价高者得规则的含义
价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人。依照我国的《拍卖法》，竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。
价高者得规则是为买方的竞争而设定的，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是买方的报价。买方只有在竞争报价中取胜，才能得到拍卖标的。
2、价高者得的效力范围
(1)价高者得规则约束竞买人。只有当竞买人有叫价、应价是最高报价时，才能成为实际买受人。
(2)价高者得规则约束拍卖人。拍卖人不能随心所欲地选择成交者，他只能按价高者得规则行事，确认竞买人报价中的最高价作为成交价格。
(3)价高者得规则约束委托人。拍卖人按规则与最高应价者成交时，委托人无权提出任何异议。
例题(判断)：竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。( )
答案：对
例题(判断)：价高者得规则仅约束拍卖人( )
答案：错
解析：价高者得规则不仅约束拍卖人，还约束竞买人、委托人。
1.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其 2000年10月15日的价格为( )元人民币/m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
a.7665
b.7262
c.7637
d.7412
答案c
2.某宗房地产土地面积300 m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
a.62500
b.62000
c.61000
d.61500
答案a
3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
a.建筑面积
b.原容积率
c.土地总面积
d.增加后的容积率
答案b
4.某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。
a.1250
b.1750
c.2050
d.2150
答案b
5.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
a.6.19
b.6.42
c.7.20
d.9.58
答案a
6.应用现金流量法进行测算时，要注意做到( )。
a.尽可能准确估计开发经营期长短
b.尽可能准确估计出各项支出.收入的发生时间
c.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确
d.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确
答案abc
7.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
a.33.3
b.12
c.20
d.60%
答案b
8.假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供( )数据。
a.确定开发场地的最高价格
b.确定开发项目的预期利润
c.确定开发中可能出理的最高费用
d.确定项目建成后的最佳利润
答案abc
9.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。
a.期初
b.期中
c.期末
d.年末
答案c
10.( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员.估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
a.合法原则
b.公平原则
c.替代原则
d.估价时点原则
答案b
3、拍品展示
(1)拍品展示及其展示方式
拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。拍品展示的方式主要有：
1)固定展示。这种展示模式主要适合于艺术品和可以移动的小件物品。
2)巡回展示。即为了扩大拍品宣传，在更大范围内寻找竞买人。
3)资料展示。对于无形资产、不动产及其他财产权利，应当编制详细的说明资料，并提供证明产权关系的原始资料，供竞买人查询，对不动产(土地、房产)拍卖人还应当向竞买人提供现场考察的服务。
(2)拍卖图录与媒体宣传
拍品展示有两大功能：一是让竞买人对标的现场观察，辨别真伪;二是宣传促销招商作用。但公告和媒体宣传是有区别的，媒体宣传不能代替公告，媒体虽然可以起到扩大招商范围与力度的作用，但公告是不可省略的。
(3)拍卖资料及查看条件
拍卖人在展示拍卖标的的同时，还应当向竞买人提供查看标的的条件及有关资料。
例题：拍品展示的方式主要有( )。
a、固定展示 b、现场展示 c、巡回展示 d、资料展示 e、定期展示
答案：acd
解析：现场展示、定期展示，不是拍品展示的主要方式。
三、拍卖的佣金、价款结算与标的交割
1、佣金与价款的结算
拍卖成交后，买受人除支付成交价款外，还须按照有关约定，向拍卖人支付拍卖佣金，即买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，再加其他应付的费用。当买受人支付价款后，拍卖人应从价款中直接扣除委托人应付的佣金后，其余款项应在委托拍卖合同约定的期限内支付给委托人。eGE^J:D0m$(ePey ( 3COME考试频道 工程考试房地产估价师 )eGE^J:D0m$(ePeyhTTp://wWw.reader8.com/exam/
2、拍卖标的的交割
(1)一般物品交割。标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据，以资证明货款两清;如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。
(2)特殊物品交割。特殊物品交割主要指需要办理证照变更、产权过户的标的，如机动车、房地产、企业资产、专利权等。这些标的只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权、使用权。
例题：下列关于拍卖标的的交割，表述不正确的是( )。
a、一般物品交割，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据 b、一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人 c、一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给拍卖人 d、特殊物品交割，标的只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权、使用权
答案：c
解析：一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。
第四节强制拍卖
强制拍卖是法定委托拍卖方式的一种。
一、强制拍卖的概念、特点和原则
1、强制拍卖的概念
强制拍卖是指国家执法机关依法律对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。
法院强制拍卖的概念有广义和狭义之分。广义的法院强制拍卖，既包括法院在执行程序中进行的强制拍卖，又包括法院在破产等其他程序中进行的强制拍卖。狭义的法院强制拍卖，仅指法院在执行程序中的强制拍卖。
狭义的法院强制拍卖，是指在执行程序中，法院为了实现申请执行人的债权，根据法律规定强制拍卖被查封、扣押、冻结的被执行财产以获得拍卖价款的行为。
法院强制拍卖有两种基本方式：一是法院自行拍卖，这种方式在日、美等国非常普遍，且已形成了比较成熟的制度;二是法院委托商业拍卖机构拍卖，如在我国。
例题：下列关于强制拍卖的概念，说法正确的是( ) 。
a.在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等 b.法院强制拍卖有两种基本方式 c.法院强制拍卖有三种基本方式 d.法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖 e、法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖
答案：abe
解析：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖。在我国，法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖。
2、强制拍卖的特点
与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点。
(1)国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。
(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。
(3)主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体
(4)目的的利他性。这是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。目的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则。
(5)权利义务的不对等性。这是指在法院强制拍卖中，法院比拍卖机构享有较多的权利、承担较少的义务，即它们之间的权利义务是不对等的。
例题：下列关于强制拍卖的特点，说法不正确的是( ) 。
a.国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行 b.主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体 c.权利义务的对等性，是指在法院强制拍卖中，法院和拍卖机构之间的权利义务是对等的 d.标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点
答案：c
解析：法院和拍卖机构权利义务具有不对等性，二者的权利义务不具有对等性。
3、强制拍卖的基本原则
(1)法院处置权限定原则
法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障被执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。该原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。
对法院处置权的限定主要表现在：一是在被执行人自动履行义务后，法院必须及时主动地终止拍卖程序，否则将对被执行人的权利造成伤害。二是法院原则上应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意保留价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的财产权利。三是如果在拍卖程序中案外人对拍卖标的提出执行异议，则法院不得继续强行拍卖。
(2)法院主导拍卖程序原则
法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：一是是否委托由法院决定;二是法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序;三是法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序;四是法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查;五是法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定。
例题：法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在( )。
a、 是否委托由法院决定 b、法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 c、法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 d、 法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定 e、法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查
答案：acde
解析：法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序。
二、强制拍卖的主体、标的和依据
1、强制拍卖的主体
强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。
拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)与竞买人和买受人一样，均不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。
例题：强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指 ( )。
a.人民法院 b.人民团体
c.公益性拍卖机构 d.商业性拍卖机构
答案：a
解析：强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指人民法院。
2、强制拍卖的标的
强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。
(1)强制拍卖标的的构成要件
具体来说，强制拍卖标的须符合以下三个要件。
1)强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产。
强制标的不得为案外人的财产，但有两种法定情形除外。
(a)被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。
(b)保证人以其财产为被执行人提供担保的，如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务时，人民法院就有权裁定执行其在保证责任范围内的财产，对这部分财产进行拍卖。
2)强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产。
3)强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。
(2)强制拍卖标的的限制
1)法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的。
查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产时，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品，对这部分生活必需品不能强制拍卖。
2)法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押或冻结，但不得进行公开拍卖，而应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。
3、 强制拍卖的法律依据
人民法院在执行下列生效法律文书的过程中可以采用强制拍卖这一执行措施。
(1)人民法院民事、行政判决、裁定、调解书、民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事裁决、裁定、调解书;
(2)依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定;
(3)我国仲裁机构作出的仲裁裁决和调解书，人民法院依据我国《仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定;
(4)公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书;
(5)经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决、裁定，以及国外仲裁机构作出的仲裁裁决。
(6)法律规定由人民法院执行的其他法律文书。
例题：被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对( )的财产强制拍卖。(2004年试题)
a.张某 b.张某或杨某
c.杨某 d.张某和杨某
答案：c
解析：强制标的不得为案外人的财产，但有两种法定情形除外。如果被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。
三、强制拍卖的程序
1、价格评估
拍卖前，人民法院应委托依法成立、具有相应资质的评估机构对强制拍卖标的进行价格评估。对评估结果，人民法院应当及时告知债权债务执行双方当事人。当事人对评估结果有异议的，可向人民法院请求复议，人民法院经审查后可要求评估机构进行复查或者重新评估。
2、作出强制拍卖的决定
价格评估完成后，人民法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行财产交付申请执行人(债权人)折抵债务。双方当事人对以物抵债不能达成一致意见的，人民法院应决定强制拍卖被执行财产。在通常情况下，被执行财产不允许未经拍卖即予变卖。
人民法院作出拍卖被执行财产的决定后，应及时告知执行双方当事人。
例题：价格评估完成后，双方当事人对以物抵债不能达成一致意见的，( )应决定强制拍卖被执行财产。
a、县级以上人民政府 b、人民法院 c、人民检察院 d、拍卖机构
答案：b
解析：人民法院作出拍卖被执行财产的决定后，应及时告知执行双方当事人。
3、确定和委托拍卖机构
对拍卖机构的选定， 一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。
拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，必须载明拍卖标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。
4、发布公告与展示标的
拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。
5、确定拍卖保留价
在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构，拍卖机构要严加保密。除非价值非常低微的拍品，都应实行有保留价拍卖。
6、举行拍卖会
举行拍卖会时，人民法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记人笔录;拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。
7、确认拍卖结果
拍卖结果确认后，人民法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖机构收到拍卖价款后，应按合同约定交付人民法院，人民法院应依约向拍卖机构支付拍卖佣金。
例题：强制拍卖的程序中，关于确定和委托拍卖机构，下列说法不正确的是( )。
a、对拍卖机构的选定， 一般先由当事人协商选择拍卖机构 b、对拍卖机构的选定， 一般先由法院选择拍卖机构 c、对拍卖机构的选定，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择 d、拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订《委托拍卖合同》
答案：b
解析：对拍卖机构的选定， 一般先由当事人协商选择拍卖机构。
四、强制拍卖的注意事项
1、关于强制拍卖标的物上设有担保物权
对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。对那些价值明显等于甚至小于所担保债权的被执行人的财产，人民法院一般不予拍卖。
2、关于中止拍卖、撤销拍卖委托
人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。人民法院行使这些权利应当具备严格条件，遵照完备的程序，并且应当遵循诚实信用的原则。
一般而言，只有在拍卖成交前出现下列情形之一时，人民法院才有权单方通知拍卖机构中止拍卖。
(1)案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的。
(2)人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的。
(3)拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。
人民法院单方撤销拍卖委托，一般应当是在拍卖成交前出现下列情形之一时。
(1)据以执行的依据被撤销的。
(2)案外人提出执行异议及案件当事人对拍卖提出意见，人民法院经审查认为理由成立的。
(3)拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的。
(4)竞买人之间或者拍卖机构与竞买人之间恶意串通的。
中止拍卖或撤销拍卖委托的单方法律行为只能在拍卖成交前作出;如果拍卖已经成交，则法院面临着确认拍卖无效或进行执行回转的问题。
例题：出现下列( )情形之一时，人民法院才有权单方通知拍卖机构中止拍卖。
a、案外人提出执行异议，人民法院认为不需要进行审查的 b、案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的 c、人民法院发现执行依据确有错误，但不需要按审判监督程序处理的 d、人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的 e、拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的
答案：bde
解析：案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的;人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的。这些均属于人民法院有权单方通知拍卖机构中止拍卖的情形。
第五节房地产拍卖
在房地产拍卖中，其标的有两种存在的状态，即土地使用权和房地合一状态下的物质实体及其权益。
一、房地产拍卖及特征
1、房地产拍卖含义
房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。
房地产拍卖委托人的身份有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等。其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
2、房地产拍卖特征
(1)房地产拍卖数量多，价值高
(2)房地产拍卖法律性强
(3)拍卖结束后续工作多
房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。
例题：下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是( ) 。
a.房地产拍卖数量少，价值低 b.房地产拍卖数量多，价值高 c.房地产拍卖法律性强 d.拍卖结束后续工作多 e、拍卖结束后续工作少
答案：bcd
解析：房地产拍卖特征中，房地产拍卖数量多，价值高;拍卖结束后续工作多。
3、房地产拍卖业务的主要来源
拍卖房地产，根据委托方的属性，主要有：
(1)法院委托拍卖的查封抵债房地产;
(2)债权人委托拍卖的抵押房地产;
(3)政府部门委托拍卖的房地产;
(4)法人委托其所拥有的房地产;
(5)自然人委托拍卖的房地产。
例题： 房地产拍卖业务的主要来源包括( )。
a、法院委托拍卖的查封抵债房地产 b、债权人委托拍卖的抵押房地产 c.政府部门委托拍卖的房地产 d.法人委托其不所拥有的房地产 e、自然人委托拍卖的房地产
答案：abce
解析：法人委托其所拥有的房地产，才是房地产拍卖业务的主要来源。
二、房地产拍卖的条件
1、房地产拍卖标的应具备的条件
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);
2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;
4)权利人对房地产的处分权受到限制的;
5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;
6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
7国家依法收回土地使用权的;
8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
(2)以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：
1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;
2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;
3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成或者其他建设用地条件;
4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;
5)出让合同约定的其他条件;
6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
(3)以划拔方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：
1)房屋所有权证和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产产权证书;
2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
(5)下列划拨用地不可以拍卖：
1)国家机关用地和军事用地;
2)城市基础设施用地和公益事业用地;
3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
4)法律、行政法规规定的其他用地。
(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。
例题：下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述不正确的包括( ) 。
a.国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖 b.抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意 c.集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖 d.未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的，不得拍卖
答案：b
解析：抵押房地产拍卖前应获得抵押权人同意。
2、房地产拍卖竞买人条件
(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人。
(2)在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。
(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征收手续。
例题：下列房地产拍卖竞买人条件中，表述不正确的是 ( ) 。
a.中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人 b.在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人 c.在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人 d.对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人
答案：c
解析：在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人。
三、房地产拍卖的程序
1、接受拍卖委托
2、拍卖房地产标的调查与确认
拍卖行应该对委托人提供的文件和资料进一步核实。
3、接受委托、签订委托拍卖合同
具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法规的要求，结合所拍房地产标的的特点签订委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。
4、房地产估价及拍卖保留价确定
(1)房地产估价
对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此委托有评估资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行评估，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。
(2)拍卖保留价和起拍价确定
评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据。拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价。
5、发布拍卖公告，组织接待竞买人
拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
6、现场拍卖阶段
拍卖行、竞买人按公告的时间、地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开竞价。
7、产权过户
现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签订拍卖房地产的转让合同书。买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。
例题：房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法不正确的是( )。
a、对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节 b、评估结果就是保留价、起拍价 c、评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据 d、拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价
答案：b
解析：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据
四、房地产拍卖的注意事项
1、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理
(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及的起诉的案子，以抵押为主;对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先起诉，谁先受偿。
(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。
(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
2、房地产拍卖价格的评估
基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
例题：下列关于房地产拍卖价格的评估，说法不正确的是( )。
a、拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低 b、拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高 c、房地产拍卖评估价格偏高势必会影响拍卖成交 d、为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投
答案：b
解析：拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
3 、房地产拍卖登记及相关费用、税费
房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)属于房地产二三级市场交易，通常需交纳下列税、费项目：
1)拍卖佣金;
2)营业税及其附加;
3)印花税;
4)契税;
5)交易手续费;
6)评估费;
7)登记费;
8)合同公证费等。
例题：房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)属于房地产二三级市场交易，通常需交纳的税、费项目包括( )。
a、拍卖佣金费 b、营业税及其附加、合同和权证印花税、契税
c.交易手续费、评估费、登记费 d.合同公证费 e、利息税
答案：abcd
解析：利息税，不属于房地产拍卖需交纳的税、费项目。
4、在建工程拍卖应注意事项
(1)应详细核查项目状况
1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;
2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;
3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证、建
设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等;
4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;
5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;
6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;
7)在建工程项目是否存在抵押行为;
8)在建工程是否预售。
(2)在建工程拍卖需要申请和审核
拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。
(3)拍卖成交后的手续处理。
5、建成在售房地产拍卖应注意事项
(1)房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况;
(2)土地使用权款项是否付清;
(3)房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。
6、破产企业房地产拍卖应注意事项
(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;
(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;
(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。
例题：在建工程拍卖应注意事项中，应详细核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成( )。
a、5% b、15% c、25% d、30%
答案：c
解析：房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%。
7、有瑕疵房地产拍卖的操作
这里所称的有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不需转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。
(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。
(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。
(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照(1)、(2)办理。
(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。如允许补办出让手续，应当由买受人办理，并按规定缴纳土地使用权出让金。如允许可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对于不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。
(5)对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。
(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。由于其他经济原因(不是银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿。
例题：下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法不正确的是( )。
a、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金 b、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府土地主管部门报批 c、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批 d、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续
答案：b
解析：拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。
