第十一章 地价评估与分摊
地价评估是房地产评估的重要部分，地租理论又是地价评估的基础理论。
第一节 地租理论及测算
地价评估离不开测算地租，根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租，公式为：地价=地租/利息率，或者地价=地租x购买年，用现代收益来解释，地租即为土地的净收益。地租本身也存在评估问题，即土地租赁价格。
一、地租含义，可分为狭义地租和广义地租。狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。土地的超额的产量是一种地租现象，土地所节省的运输费用也是一种地租现象，
二、地租的测算，原先的计算公式：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息。
1、计算公式：地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。
2、土地是在最佳用途下使用的。3、土地是在最佳集约利用下使用的。
4、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。
5、如果土地上生产的产品数量为q，其每个产品的市场价格为p，则上述地 租量计算公式中的市场价格=pq。公式中的经营利润是按照预付资本(资金)的社会一般利润率来计算的，这是等量资本要获得等量利
测算地租的方法还有：①地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。②由地价求地租，地租=地价x资本化率③采用市场法求出地租④采用类似假设开发法的方法求出地租。
第二节 路线价法
一、路线价法概述
1、路线价法含义，路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。
2、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”;“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。
路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”;而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格;而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格;②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。
3、路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。
4、运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街土地的价格。
二、路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
三、设定标准临街深度，从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。
四、选取标准临街宗地，标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准临街深度;④临街宽度为标准临街宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数);⑤临街宽度与临街深度比例适当;⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数);⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
五、调查评估路线价，路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示。
六、制作价格修正率表，价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象。
最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，
深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。
四三二一法则为例，
单独深度价格修正率为：40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%
累计深度价格修正率为：40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%
平均深度价格修正率为： 40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%
(平均深度价格修正率=累计深度价格修正率x标准临街深度/所给临街深度) 160>140>120>100>87.2>78.0>70.8>65.0
七、计算临街土地的价值，
1、路线价法的计算公式，对于单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种，选用哪一种，需要根据所给路线价的含义来确定，在计算时要考虑临街土地的形状和临街状况。
①以标准临街宗地的总价作为路线价，应采用累计深度价格修正率(σ单独深度价格修正率)：
总价=标准临街宗地的总价xσ单独深度价格修正率(临街宽度与标准宽度相同时)
总价=标准临街宗地的总价xσ单独深度价格修正率x临街宽度/标准宽度(临街宽度不标准)
②当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，也应采用累计深度价格修正率：
总价=标准临街宗地的总价x累计深度价格修正率x临街宽度。
③当以标准临街宗地的单价为路线价时，应采用平均深度价格修正率：
单价=路线价x平均深度价格修正率，总价=单价x临街宽度x临街深度
④如果临街土地的形状和临街状况有特殊情况时，还要做加减价修正，以标准宗地的单价为路线价的计算公式：v(单价)=路线价x平均深度价格修正率x其他价格修正率。或v(单价)=路线价x平均深度价格修正率 -单价修正额。前后临街的采用“重叠价值估价法”要先确定高价街与低价街的分界线，再分别计算各自的价值，然后加总。
前街影响深度=总深度x前街路线价/(前街路线价 后街路线价)，
后街影响深度=总深度x后街路线价/(前街路线价 后街路线价)，
三角形的要做辅助线使其成为矩形土地，然后依照前面公式进行计算，不过最后要乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地的价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。注意计算总价时，乘以深度和宽度后除以2(直角三角形面积只有矩形面积的1/2)，其他三角形土地价值的计算，通常先将该三角形土地做辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地。其他不规则形状土地可以将其划分为矩形和三角形土地，然后求出它们土地的价值再相加。
第三节 城镇基准地价评估
城镇基准地价是指在城镇一定区域内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。或者说是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
城市基准地价评估的方法和步骤一般是：(1)确定基准地价评估的区域范围(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式等，其中明确基准地价的内涵应当明确界定下列与基准地价对应的条件：①基准日期②土地用途③土地权利性质④土地开发程度⑤容积率。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，明确基准地价的构成，要确定基准地价包含的内容，如土地使用权出让金、市政配套费、拆迁补偿安置费等。明确基准地价的表达方式，是采用土地单价还是楼面地价，或两者同时采用。(3)划分土地级别或地价区段，划分地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段;②住宅片区段;③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。(4)抽样评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。(5)计算区段地价，区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。(6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。(7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，
第四节 基准地价修正法
基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象所外地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。基准地价修正法是一种间接估价方法，其估价结果取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料;②查出估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期调整;④进行土地状况调整;⑤求出估价对象宗地的价格。
进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括位置、土地使用期限、土地开发程度、容积率、土地形状、临街状况等，与评估基准地价时设定的有关条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。
第五节 补地价的测算
补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益等。需要补地价的情形主要有3种：①土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件②土地使用者延长土地使用期限(出让土地使用权期满后续期)③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。
对于单纯增加容积率或建筑面积的以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，其补地价的数额理论可以用下列公式计算：补地价(单价)=新楼面地价x新容积率-旧楼面地价x旧容积率，或楼面地价不变的，补地价(单价)=(新容积率一原容积率)x楼面地价
第六节 高层建筑地价分摊
一、高层建筑分摊的意义，通过高层建筑地价分摊解决：①各部分占有的土地份额;②各部分享有的土地面积;③各部分享有的地价数额等。
二、高层建筑地价分摊的方法
1、按建筑面积进行分摊，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体如下：
某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积x该部分的建筑面积
某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值
=该部分的建筑面积/总建筑面积
按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
2、按房地价值进行分摊，为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是：
某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值x该部分的房地价值
某部分占有的土地份额=该部分享有的地价总数/土地总价值
=该部分的房地价值/房地总价值
按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。
3、按土地价值进行分摊，按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：
某部分占有的土地份额=(该部分的房地价值-该部分的建筑物价值)/(房地总价值-建筑物总价值)=[该部分的房地价值-(房地总价值-土地总价值)/总建筑面积x该部分的建筑面积]/土地总价值
某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额x土地总价值
=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值
