1、物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适和生活和工作环境与秩序。有利于提高人民的居住质量，改善城市面貌;有利于增加就业，扩大居民消费;维护社区稳定，推动精神文明建设;有利于人口促进财富增值，培养**意识。
物业管理具有社会化、专业化、市场化的三个基本特性。社会化是指物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业，物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权或使用权与物业的经管管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
物业管理服务的其他内容：共用部分的维护与管理;共用设备的运行、维护和管理;环境卫生、绿化管理服务;机动车与非机动车的停放管理;公共秩序消防交通等管理事项;物业装饰装修管理;物业档案管理。
2、物业管理从房地产开发、建设和使用过程中就存在，分为四个阶段：物业管理的策划阶段;物业管理前期准备阶段;物业管理的启动阶段;物业管理的日常运作阶段。
物业管理的策划阶段分为物业管理早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业四个环节。其中业主临时公约是建设单位应当在销售物业之前，制定的，但不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。达到一定规模的住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，物业管理企业不得超越资质承接物业管理项目。建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》，此项工作对于新建现售商品房项目应当在现售前30日完成，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
物业管理的前期准备阶段主要是物业管理企业内部机构的设置与人员编制的拟定;物业管理人员的选聘与培训;物业管理规章制度的制定。
物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志。主要有物业的接管验收、用房入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。业主大会是有住房入住达到一定比例或一定年限时，应在物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处指导下成立业主大会。
物业管理的日常动作阶段是指日常综合服务与管理和系统的协调二个环节。
3、物业管理权利和财产权利相对应的原则，对业主在首次业主大会的投票权是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
实行业主大会决策、业主委员会执行制度，业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。
业主公约对全体业主具有约束力，业主大会有权起草、讨论制定和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位与业主委员会办理物业承接验收手续。物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为。
现阶段对物业管理企业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业资质。物业管理人员实行职业资格制度。
4、物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业管理企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。
物业管理企业的指导思想：以服务为宗旨，以管理和经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。
物业管理企业的资质分为一、二、三级。自领取营业执照后30日内到当地房地产行政主管部门申报临时资质。文件有：营业执照、企业章程、验资证明、法定代表人身份证明、物业管理专业人员的资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
新成立的物业管理企业，其资质等级按最低级核定，并设一年的暂定期。一年内未承接业务的取消其从业资格。
国务院建设行政主管部门负责一级资质证书的颁发和管理，省建设主管部门负责二级，直辖市房地产行政主管部门负责二、三级。市房地产行政主管部门负责三级。
物业管理企业的权利：制定物业管理制度;收取物业管理服务费;制止纠正违反物业管理制度的行为;要求委托人协助管理;选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。
物业管理企业的义务：履行物业服务合同，提供物业管理服务;接受业主大会业主委员会和使用人的监督;定期公布物业管理服务费用和资金收支账目，接受质询和审计;接受有关行政主管部门的监督管理。
5、业主对专有部分享所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。区内车位车库归属由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会共同决定的事项：①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或更换业主委员会成员;④选聘或解聘物业服务企业或其他管理人;⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建重建建筑物及其附属设施。⑦其他重大事项。其中⑤⑥需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意，其他事项应经二分之一(面积和人数)的业主同意。
业主委员会一般由5-11名的单数业主组成。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会等资料报当地房地产行政主管部门备案。
业主公约是由业主承诺共同订立的，一般以书面形式订立，要求全体业主共同遵守，建设单位在销售物业之前制定业主临时公约。业主大会拟定业主公约经业主大会讨论通过生效，同进业主临时公约即终止。
物业管理的委托方是业主，有房地产开发企业、公房出售单位、业主大会。
物业管理企业的采用招投标的方式有：公开招标、邀请招标两种方式，当投标人少于3个人或住宅规模较小，经物业所在的房地产行政主管部门批准也可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。有《前期物业服务合同》和《物业服务合同》两类。物业服务合同应当对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。要移交的资料有：竣工验收资料;设施设备安装使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;其他必需资料。
6、物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务收费的计费方式有包干制和酬金制两种方式，包干制由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏由物业管理企业享有承担。酬金制是指在预收的物业服务费中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结合或不足由业主享有或承担。
实行物业收费包干制的，物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润组成。实行物业收费酬金制的，预收的物业服务资金中包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出包括：管理服务人员工资社保福利;物业共有部位共有设施设备的日常运行维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共有部位共有设施设备及公众责任保险费用;其他经业主同意的其他费用。
物业共有部位共有设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以开支，不计入物业服务成本和物业服务支出中。
酬金制中预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况。必要时可以由专业机构对预决算和收支情况进行审计。
物业管理企业计算营业税时不包括物业管理企业为其他部门代收的各项费用和专项维修资金，但代收时所获得的手续费要计入。
7、物业管理企业服务等级标准有一、二、三级，分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容组成。
8、住宅物业、住宅小区内非住宅物业或与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属全体业主所有。用于物业共有部位共有设施设备的大修、中修和更新、改造。
商品房销售时，购房者与住房单位应当签订有关维修资金缴交约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修资金。此项资金不计入售房单位的住宅销售收入。公有住房出售由售房单位按一定比例从售房款中进取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，资金属于售房单位所有，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴交维修资金。也是不计入住宅销售收入。
专项维修资金在业主大会成立前的使用，由售房单位或售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会通过后实施。
专项维修资金在业主大会成立前，由当地房地产行政主管部门代管，具体做法是：商品住宅销售，在业主办理房屋权属证书时，售房单位将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的专项维修资金应当定期接受业主大会或业主委员会检查和监督。物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续，账户转移手续在双方签字盖章之日起10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
专项维修资金应当专款专用，专户存储。维修资金自存入维修专户之日起按规定计息，维修资金净收益转作维修资金滚存使用和管理。维修资金闲置时只能用于购买国债或法律规定的其他范围。不能挪作他用。
维修资金明细户按单幢住宅设置，对有电梯的住宅，应按单元设置。
业主转让房地产所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁或灭失的，维修资金应当按个人缴交比例退还。
