2008年房地产估价师考试模拟试题（二）
单项选择题：
1、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
a、200
b、300
c、700
d、1000
2、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
a、某标准厂房
b、某酒厂厂房
c、某待出让土地
d、某写字楼
3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为( )元/m2。
a、1840
b、2840
c、2966
d、3000
4、客观成本是指假设重新开发建设时( )的一般花费。
a、大多数房地产开发商
b、个别房地产开发商
c、估价对象开发商
d、可比开发商
5、不计利息的费用是( )。
a、土地取得成本
b、开发成本
c、管理费用和销售费用
d、销售税费
6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率5%,为吸引5年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于( )%。
a、5.53
b、5.0
c、6.53
d、4.53
7、已知年利率为6%,如果季计息，则实际利率为( )%。
a、6
b、1.5
c、6.13
d、5.13
8、销售税金及附加不包括( )。
a、营业税
b、城市维护建设税和教育费附加
c、印花税、交易手续费
d、契税、土地增值税、企业所得税
9、因为利润计算的基数不同，选取的利润率不同，所以计算出的利润( )。
a、不同
b、相同
c、不确定
d、视具体情况而定
第十章 房地产税收制度与政策
1、税收的主要特征：(1)强制性(2)无偿性(3))固定性
税收制度由纳税人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。
纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。课税对象是征税对象分为：流转税;收益税;财产税;资源税;行为目的税。税率有;比例税率;累进税率;定额税率。加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。偷税和抗税是违法行为而漏税和欠税是一般违章行为。
纳税人、扣缴义务人对税务机关所做出的决定，享有陈述权、申辩权、行政复议权、行政诉讼权、请求赔偿权。还可控告和检举权。
2、房产税的纳税人：(1)产权归国家所有的，由经营管理单位纳税，产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税(2)产权出典的，由承典人纳税(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税(4)产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或使用人纳税
房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。农村范围不征税。外企不征税只征收城市房地产税
房产税的计税依据：分为从价计征、从租计征。从价计征是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计算1.2%缴纳税款。从租计征的租金收入包括货币收入、实物收入，若以劳务或其他形式的收入的，应确定一个标准租金额从租计征，
从价计征 1.2% 从租计征的 12% 个人按市场价格出租居民住房(出租后仍用于居民住房的) 税率为4%
免税范围：(1)国家机关、人民团体、军队的办公、公务用房(用于出租房产或非自身业务使用的生产、营业用房，照章纳税)(2)事业单位自用的与业务范围有关的房屋 (3) 寺庙、公园、名胜古迹自用的房产(不包括生产、经营和出租的房屋)(4)个人所有的非营业用的房产房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。财政部批准的，坏房、危房。房屋大修连续半年以上的可以免征，基建用的临时性房屋施工期间免税，但工程结束后转交给基建单位的应从接收次月起照章纳税。企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。学校本身的与业务有关的房产免税但学校办的工厂、企业、商店、招待所的房产要征税。
具有房屋功能的地下建筑物，应当按照国家有关规定征收房产税，工业用途的以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体计税。出租地下建筑物按有关规定计算征收房产税。
3、城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的纳税人为：(1)拥有土地使用权的单位和个人(2)拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，。其土地使用人和代管人为纳税人(3)土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人(4)土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿则不需要缴纳城镇土地使用税。外商投资企业和外国企业和外籍个人不征收土地使用税但要计收土地使用费。
城镇土地使用税税率：0.5-10元/年(大城市)0.4-8元/年(中)0.3-6元/年(小)0.2-4元/年(其余)。有些地区的降低额不得超过最低额30%，经济发达地区可以提高但要经财政部批准。
税法规定免税的：(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地(2)事业单位自用的土地(3)寺庙、公园、名胜古迹自用的土地(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地(5)直接用于农林牧渔的生产用地(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免5-10年(7)财政部另行规定的能源、交通、水利等项目用地和其他用地。
省级地方税务局确定减免税的：(1)个人所有的居住房屋及院落用地(2)房产管理部门在房租改革以前经租的居民住房用地(3)免税单位职工家属的宿舍用地(4)民政部门举办的福利工厂用地(5)集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
4、耕地占用税指的是凡是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人都是纳税人。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人都是纳税人。
税率，人均耕地在1亩以下，2-10元，1-2亩1.6-8元，2-3亩1.3-6.5元，3亩以上1-5元。对于人均耕地特别少的可提高但不能超过50%。对于征用或占用超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的税。
农村居民占用耕地新建住宅的减半征收。有些困难的在新建住宅占用耕地的，交税有困难的可以减免10%以下的税额，最高不超过15%。对民政福利工厂安置残疾人就业的可以酌情给予减免。对定居的台胞新建住宅占用耕地的可以减半征收。
免税范围：部队军事设施用地;铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地;炸药库用地;学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
耕地占用税交税期限为30天，即在土地管理部门批准占用耕地后30日内缴税。
5、土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。(包括外企和外国领事馆，外籍个人)。不包括继承、赠与等方式无偿行为。
超率累进税率：50%以下的30% ，50-100%的40%，100-200%的50%，200%以上的60%
速算扣除数为，0，5%，15%，35% 注意速算扣除数是和扣除项目总额相乘，不是和增值额。
应税收入有货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额(包含地价款、登记手续费)，房地产的开发成本(征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑工程安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、周转房摊销)，房地产开发费用(能提供贷款证明的按：利息限额(商业银行同类同期贷款利率计算金额) 前两项的5%、若不能提供贷款证明的按前两项的10%计算，注意不是据实扣除)，税金(营业税、城建税和教育附加、印花税。注意房地产开发企业的印花税含有管理费中，在此不能扣除，其他企业的可以扣除)，其他扣除项目(只有房地产企业可以按前两项的20%扣除)，旧房出售时的评估价格不是税务机关进行评估是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以折旧率后的价格，
纳税人存在(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的(2)提供扣除项目金额不实的(3)转让房地产成交价格低于房地产评估价格，以无正当理由的。按照房地产评估价格计算征收。
税收优惠：纳税人建造普通标准住宅的增值额未超过扣除项目20%的免税，超过20%的全额征税。无法分别核算的不能优惠。对国家征用收回的房地产免税，因上述原因由纳税人自行转让的也按照此规定免税。
纳税期限在转让房地产合同签订后的7日内到房地产所在地申报。经同意后也可以预征，待办理结算后，多退少补，
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格的但能提供购房发票的，经税务机关确认可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。对于既没有评估价格又没有发票的由税务机关实行核定征收。
以房地产进行投资、联营的暂免征税(但仍是征税范围)，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税。这里所说的投资联营的企业不能是房地产开发企业，否则仍要征税。
1994年以前已签订转让合同的，无论何时转让都免税，对于1994年前已签订开发合同的或已立项的，有5年的宽限免税期。对于周期较长、成片开发的可以适当延长宽限期。
个人转让房地产的因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的，5年以上的免税，3-5年的减半征税，3年以下的征税。
