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物业管理:理论与实务(李斌著) |  |
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物业管理:理论与实务(李斌著) | |
摆在我们面前的这套丛书是一套21世纪工程管理类专业的系列教材。这是我国高校工程管理教育中的一件大喜事。
众所周知，20世纪90年代末以来，我国房地产业得到了迅猛发展。这无论对改善我国城镇广大居民住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长，都起了巨大的积极作用。当然，在房地产业迅猛发展过程中，也产生了一系列包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题，但这些问题都是前进中的问题。
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，地位并不会因产生了这些问题而有所动摇。从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”，政府对房地产业发展的一系列宏观政策调控，绝不是要打压或抑制这一行业的发展，相反，完全是为了引导和扶植房地产业更好地、健康地发展。正如医生给一个生了点病的孩子打针吃药一样，是为了使孩子能更好、更健康地成长。
今天，我国经济在科学发展观指引下正阔步前进，人民生活水平在不断提高，农村城镇化进程在加速，在这样的大背景下，我国房地产业的发展正方兴未艾，前程似锦。为了使我国房地产业在今后能更科学、更健康地持续发展，人才培养可说是重中之重。正因为这样，我国目前已有190所高校设置了与国际接轨的工程管理专业，这还不包括只在一所大学设置的本科专业。如果含交叉学科（专业基础课，如土地资源管理专业、公共管理专业等），目前全国约有360所高校开设有工程管理课程。工程管理专业既不是一般的房地产经济专业，也不是纯土木建筑工程专业，而是一个涵盖这些专业并着重于管理的交叉学科专业。这个专业主要是培养具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识，掌握现代管理科学理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。这样的人才，必须获得和掌握以下几方面的知识和能力:
（1）工程管理的基本理论和方法。
（2）投资经济的基本理论和知识。
（3）土木工程的技术知识。
（4）工程项目建设的方针、政策和法规。
（5）国内外工程管理发展动态的信息和知识。
（6）运用计算机辅助解决管理问题的能力。
为了适应培养这样人才的需要，复旦大学出版社组织了国内一些著名大学的一批专家教授编写出版这套工程管理系列教材，包括《房地产市场营销》、《工程项目投资与融资》、《工程经济学》、《投资经济学》、《房地产开发与经营》、《工程合同管理》、《国际工程承包管理》、《工程造价与管理》、《建设工程成本计划与控制》、《房地产法》、《房地产开发企业财务管理》、《房地产开发企业会计》、《房地产金融》、《房地产估价》、《物业管理》、《房地产管理学》等。由于这套教材是由从华北到华中再到上海的几所知名大学里的有经验知名教授编写的，因此，有理由预期，这套教材的问世，将对提升我国工程管理专业类教学水平起到极大推动作用。
物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它与委托合同存在如下差异：物业管理合同双方当事人不能随时随意解除合同；物业管理的管理服务是一种专业化、技术化的综合性有偿服务；物业管理是独立自主地开展物业管理服务活动，其活动不可能按照业主、业主大会及业主委员会的指示进行，业主、业主大会及业主委员会只有监督权，而没有指挥权；一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理；物管活动产生的法律后果应根据物业管理合同明确规定，双方当事人各自分别承担，而并非如委托合同一样概由委托人承担。由此可见，物业管理合同与委托合同有着明显的本质差别。
在物业管理的服务内容中，不仅有对全体业主公共物业的管理，还涉及对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物管服务合同中的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
虽然物业管理服务合同的性质不是单纯的委托合同的性质，而且一般来说，自己的物业，业主还可以自己来管理。但由于建筑技术的发展，社会分工的细化，对物业管理的专业要求越来越高，这使得业主们开始寻找代理人进行自己没有能力或者不愿进行的物业管理活动，物业管理活动的委托一代理关系也由此而产生。这种活动的性质不同于合同的性质。一、委托一代理的含义
委托是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，为此委托人支付约定报酬(或不付报酬)的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中自己不能解决或处理不好的事务。例如，对缺乏物业管理知识的人，可以委托物业管理公司办理有关物业管理事务；缺乏法律知识的人，可以委托律师或熟悉法律的人办理有关法律事务等。
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