房地产和房地产业概述

　　(一)房地产的概念和特点

　　房地产是房产和地产的总称。

　　房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产。具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、办公、文化、教育、医疗、体育、公共设施等多方面的用房。从其所有权的不同，还可分为国有房产、集体所有的房产、私人房产、涉外房产等等。地产是指在法律上有明确的权属关系的土地财产。土地作为一种特殊的生产资料，在社会生活中起着重要的作用。具体包括：城镇土地、农村土地、耕地、荒地、风景区、自然保护区以及其他陆地面积及其上下空间。根据其所有权的不同，可分为国有土地和集体所有的土地。根据其开发利用的程度，还可分为生地、毛地和熟地等等。

　　房产和地产在物质形态上紧密联系，在经济运行过程中往往也是以整体姿态出现，所以一般统称为房地产。房地产与其他财产相比，具有明显的特点：

　　1、不可移动性。因为移动就会丧失或改变经济价值，所以房地产又称为“不动产”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也较其他财产长。

　　3、特定性。房地产是特定物，因为即使设计风格、外观规格、用料完全相同的建筑物，也会因为处于不同的地理位置和具有不同的周边环境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地资源和随着经济增长对房地产的无限需求决定了房地产在整体上会随着社会发展保值和增值。

　　(二)房地产业概述

　　1、 房地产业的概念和范围

　　房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。具体包括土地开发、房屋建设、房地产经营管理、房屋修缮服务等等。

　　2、 我国房地产业的改革历程

　　在旧的计划经济体制下，我国实行的是城市土地无偿使用和住房由国家统一建造、统一分配的住房福利制度。这种制度随着经济的发展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出种种严重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通过行政划拨的方式分配给使用者无偿无期限使用，土地资源浪费严重，而国家却白白流失了大量的财政收入;另一方面，由于土地未实现商业化，必然使土地使用权变相地成为一种“特权”，而真正希望用地者如境外投资者却无从取得，只能通过名义上的“合资”、“合作”来间接取得，扭曲了经济行为。其次，在住房制度方面，福利性住房使国家只有投入没有产出，背上沉重的包袱。1978年党的十一届三中全会以后，房地产制度随着经济体制改革的全面开展而进入了全新的阶段。首先是土地使用权的改革。1988年第九届人大通过了宪法修正案，明确规定了土地使用权可以依法转让。土地使用权成为一项独立的经济权利，在有效期内，可以出售、交换、赠与、出租和抵押。土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提，有力地推动了房地产市场的发展。其次在住房改革方面，国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人共同投资，到1998年下半年最终全面取消福利分房制度。第三，国家在全国各地建立了房地产交易市场，将房地产转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去。

　　至此，我国的房地产业基本摆脱了计划经济的桎梏，成为我国市场经济体制下的重要产业和国民经济的重要生力军。但是，房地产业毕竟是一个新兴产业，房地产市场也仍然处于完善和健全之中，需要相关配套的法律制度建设跟上去，才能保证房地产业的持久、健康地发展。