收益性物业经营

　　收益性物业经营状况评估内容

　　(1)现金流

　　1)潜在毛租金收入。物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。

　　2)空置和收租损失。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：①空置的面积不能产生租金收入，②租出的面积没有收到租金。

　　3)其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。

　　4)有效毛收入。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

　　5)经营费用。收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税和法律费用。

　　6)净经营收入。净经营收入=有效毛收入-经营费用

　　7)抵押贷款还本付息。该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。

　　8)税前或税后现金流。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

　　税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　(2)相关问题分析

　　1)物业估价。任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。

　　2)准备金和保证金基金

　　①准备金(大修基金)准备金是定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出(例如设备或屋面的更新)，取有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比。准备金应事先做出预算，定期向“有息银行存款”账户注入。

　　②保证金基金。租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约(按期缴纳租金、履行对物业保护的责任)保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。

　　3)所得税。物业管理企业通常只能较准确地估算税前现金流，税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。