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[案例3—15]
××停车库大楼房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：××市××股份有限公司
（二）估价方：××市××房地产交易估价有限公司
（三）估价对象：
1.坐落：估价对象××停车库大楼，位于××市××区振华路（证券一条街）
与华强北路交汇处东南侧，与正在建设中的“现代之窗”已连为一体。估价对象地处××区华强北商业区中心地段，周边云集家电、百货、服装、电子钟表、家私等各类专业市场，银行、写字楼、证券交易厅、酒楼等亦近在咫尺。估价对象所处位置十分优越，交通极其便利。
2.产权状况：根据××市人民政府签发的×房地字3000008609号房地产证，确定××市××股份有限公司为此次估价对象权利人。
3.规划限制条件：估价对象用途：停车场；使用年限：30年。
（四）估价目的：为抵押贷款提供依据
（五）估价时点：2003年4月23日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据1.国务院、建设部以及××省和××市有关法规和政策2.房地产证、土地使用权出让合同书3.委托方提供的有关资料4.××区现行房地产租售价格调查5.估价人员实地勘查调查获得的实况和资料
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：收益法，具体采用报酬资本化法进行测算。
（十）估价结果：对估价对象的现状、位置、用途、环境、装修、使用年限等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用收益法计算，确定××市××股份有限公司拥有的部分物业，建筑面积15189.04m2，在2003年4月23日的估价价值为人民币83159994元，大写：人民币捌仟叁佰壹拾伍万玖仟玖佰玖拾肆元整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：2003年4月27日。
（十三）估价报告应用的有效期：（略）。
××停车库大楼房地产估价技术报告
（一）房地产状况因素分析××停车库大楼，为框架结构八层，于2001年11月竣工；大楼总建筑面积15189.04m2，各分层建筑面积如下：地下层为2663.8m2，一至七层均为1.789.32m2.大楼现状及装修如下：外墙条形瓷砖，内墙、天花乳胶漆；水泥地面；部分楼层设铝合金窗。楼内每层均设喷淋消防系统，24小时保安服务；楼内设电梯两台，栓式消防。
根据××市人民政府签发的房地产证，确定××市××股份有限公司为此次估价对象权利人。估价对象用途：停车场；使用年限：30年。
估价对象××停车库大楼，位于××市××区振华路（证券一条街）与华强北路交汇处东南侧，与正在建设中的“现代之窗”已连为一体。估价对象地处××区华强北商业区中心地段，周边云集家电、百货、服装、电子钟表、家私等各类专业市场，银行、写字楼、证券交易厅、酒楼等亦近在咫尺。估价对象所处位置十分优越，交通极其便利。
（二）市场背景分析：（略）
（三）最高最佳使用分析：（略）
（四）估价方法选用考虑到目前市场上同类交易实例不多，而估价对象又具有收益性质，故本次估价采用收益法进行估价。
（五）估价测算过程
1.报酬率测算根据××市房地产年鉴及其他有关统计资料，参考现行银行存、贷利率，商业行业利润率及物价指数等，经综合测算，确定报酬率为10％。
2.净收益测算根据房地产估价的最高最佳使用原则及替代原则，参照××市现行停车场租金收益水平，考虑××停车库大楼及周边现行同类停车场情况，结合业主提供的有关资料，确定××停车库平均出租率为85％，每个车位租金收益以5元／小时计，则：（1）年有效毛收入：385×85％×5×24×30×12＝14137200（元）
（2）年总运营费用：
①维修及折旧费（收入之2.5％）：14137200×2.5％＝353430（元）
②运营成本（收入之4％）：14137200×4％＝565488（元）
注：运营成本含管理费及管理人员工资等③营业税（收入之5％）：14137200×5％＝706860（元）
④城建及教育附加税（收入之0.2％）：14137200×0.2％＝28274（元）
⑤印花税（收入之0.05％）：14137200×0.05％＝7068（元）
⑥房产税（收入之12％）：14137200×12％＝l696464（元）
①至⑥项小计：3357584元⑦所得税（税率为15％）：1701765元以上①至⑦项目合计：5059349元（3）年净收益：年净收益＝年收入一年支出＝14137200－50S9349＝9077851（元）
3.物业价格、价值测算根据房地产价格＝房地产净收益／投资回报率这一公式，考虑物业预计使用年限（按30年计）及已使用年限（按4年计），确定物业价格、价值如下：估价对象价值＝9077851×[1一l／（1＋10％）26]／（10％×15189.04）＝5475（元／m2）
地下室及一至五层估价价值＝（2663.8＋1789.32×5）×5475＝63566940（元）
六、七层估价价值＝l89.32×2×5475＝19593054（元）
估价对象价值＝63566940＋19593054＝83159994（元）
（六）估价结果确定根据以上计算，××市××股份有限公司拥有的部分物业，建筑面积15189.04m2，在2003年4月23日的估价价值为人民币83159994元。
附件房地产评估明细表（一）
[案例3—15]分析
1.折旧费不应包含建筑物折旧，估价报告中未说明折旧费是何种固定资产的折旧，且折旧费不应按营业收入为基数计算。
2.报告中所得税的计算没有列出过程，如果以年收入减年支出的①至⑥项作为应税所得，按15％的税率计算的结果应是：（14137200—3357584）×15％＝1616942（元）。来源：读书人—房地产估价师考试
