了解物业管理的价值实现与价格的体现

　　企业存在的根本道理就是赢利，这是一个客观的要求。但目前物业管理企业，尤其是居住小区的物业管理企业，却因社会对其认识的错位及法律法规的不完善，面临着服务价值无法实现，价格又难以体现的现状。物业管理企业为了生存，纷纷采取根据专业拆分经营、经营三级中介、利用小区公共区域开展广告收益、加大有偿延伸服务等手段以增加物业管理公司的收益，在经历了反复的尝试后，再次回到了将物业管理主业淡化的道路上。有些物业管理企业甚至只把物业管理做为一种依托媒介，用来开展各种经营，完全把物业管理的位置与作用挤兑到了几乎无立脚之地的境界。

　　个人认为，如此发展下去，物业管理将会逐渐失去其应有的功能，逐步为一些急功近利经营行为所侵害，最终将导至设施管理及客户服务的缺失，损害广大业主的利益，并与和谐社会的建设背道而驰。那么，物业管理为什么会出现这种现象呢？

　　首先，社会对物业管理定位的错位，造成物业管理价值无法实现

　　物业管理企业是独立的法人，它通过向业主提供服务获取回报而达到企业赢利的目的，这本是理所当然的。但现在社会上无论是房地产公司还是社会民众，甚至一些政府管员，都把物业管理当成了房地产公司理所当然的“售后服务”部门。大家知道，从消费的角度来说，售后服务，尤其是因质量问题导致的售后返修，本是出售方的一种责任与义务，它是不能以赢利为目的的，而物业管理企业却必须通过自己的服务达到赢利的目的，否则企业将无法生存。这个认识上的错位，导致很多业主把很多本不应由物业公司担负的责任无辜地压在了物业管理企业身上，但却没有就这方面予以相应的报酬，导致很多物业公司在无权、无钱去解决这些问题的情况下却无端地承担了大量责任与工作，同时，又让很多房地产企业推御掉了本属于自己的“售后服务”。根据统计，新入住3年内的住宅小区，物业管理企业35%以上的精力用于为业主提或协调解决返修、质量投诉等方面的事宜，而只有约65%左右的精力用于正常的日常物业管理，这相当于物业公司用35%以上的人力成本来解决地产公司的“售后服务”问题，而这一部分几乎完全是免费的。这些售后的问题，不但直接大大增加了物业管理企业的负担，也直接导至了广大业主与物业公司之间的矛盾，更直接影响了正常物业管理费的回收，导致物业管理企业所付出的劳动价值无法得到应有的体现，使物业管理企业陷入经营困境。

　　其次，服务标准量化规范的不足，使得业主期待、服务质量标准与收费标准的不统一，导致期望值、服务标准及收费标准的混乱。

　　尽管作为业主谁都不希望把自己分成一个三六九等，但不同的服务标准确客观地需要不同的成本支出，因而收费标准的不一样也客观地要求服务标准必须有所区别。虽然各地政府职能部门也出台了一些物业管理等级标准，但由于没有形成统一的行业规范，不具备强制性，而且在非物业管理行业中的宣传不够，很多老百姓并没有形成象酒店一样不同星级不同服务水平的认识，因此往往不管交费标准是多少要求都一个样，这样给低收费的一些项目带来了很大的压力，也容易引发业主与物业公司相互间的不信任。

　　第三，因为物业管理费回收率低，导致虽然制定有合理的物业管理价格，却因实际回收率低而无法实现物业管理的价值。

　　目前在内地，物业管理费的回收率往往只有百分之八十多，而多数物业管理企业在进行管理成本测算时，都不太可能以这么低的回收率来作为测算依据。这样往往导致测算的费用合理，但实际管理过程中却往往入不敷出。

　　第四，物业管理定价的不可持续发展性导致物业管理价格与CPI涨幅偏离，从而导致物业管理利润空间受到严重挤压甚至出现负值。

　　目前物业管理价格的制定方式一般是从前期由开发商或前期物业管理企业制定后实行或由业主大会审议通过。虽然说理论上物业管理价格有调整的空间与制度，但由于由业主大会通过具有操作困难、非即时性及与CPI脱勾的性质，往往导致物业管理价格很难及时反映市场成本的变化，尤其在遇到通货膨胀时，物业管理价格定位往往远落后于市场成本，因而经常出现物业管理费要么长期不变，要么一下子变化达百分之十几二十甚至百分之几十的情况，令业主无法理解与接受，客观上造成了物业管理价值难以得到体现的现象。

　　综上所述，由于物业管理真正的服务价值没有能得到有效的实现，加上物价上涨，物业管理企业或经营受到了严重的影响，不少企业或者亏损，或者降低服务品质，或者降低主业比重，加大非主业经营力度以增加收入。但不管如何，长此以往，将会严重损坏广大业主的权益，阻碍和谐社会的建立。那么，如何解决这一问题？本人认为，要解决此问题，须从以下几方面着手：

　　一、由政府主导，舆论引导，做好物业管理的正确定位

　　目前最需要的是把物业管理从“房地产售后服务”的错误认识中纠正过来，建立物业管理与地产开发平等的行业角色，实现物业管理服务企业与业主及房地产企业的平等地位，实现服务与收费的等价交易，真正实现物业管理的价值与价格的一致性。

　　二、建立国家统一的物业服务行业等级规范及准入考核机制，并建立物业管理服务价格投诉机构，解决广大业主“质价不符”的疑虑，真正实现质价相当，并客观引导广大老百姓建立花钱买服务的意识。

　　三、物业管理企业加强内部建设，增加管理透明度，处理好与广大业主的关系，提升管理费回收率，在实现价值与价格一致的前提下再有理有据与业主大会进行价格的实现。

　　四、条件成熟的情况下，可以考虑从政府的角度出发，将长期的物业管理费用以成本的形式摊入房地产开发中，如规定房地产开发中必须有一定比例的经营用房划归物业管理企业，明确物业管理企业靠此经营用房的收益作为物业管理费用，这样可以真正实现经营收益与社会物价变化紧密相随，避免物业管理价格的滞后性。