考试辅导：确定资本化率准确评估房地产价格
读书人建筑频道 建筑类资格考试专业网站 http://www.reader8.com/exam/fdc/ 收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估
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收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。在运用收益法评估房地产价格时，资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素，资本化率如果使用不当，尽管只有1％的细微差距，评估出的房地产价格也将会产生极大不同。
资本化率确定的几种方法
根据《房地产估价规范》，资本化率的确定主要有以下几种方法。
1．市场提取法。通过收集市场上三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求取资本化率。我们已经知道V＝a／r的收益法基本计算公式，在掌握了市场上类似房地产价格及收益后，便不难算出各自的房地产收益率了，再通过平均或更为精确的加权平均，便可以求出市场上类似房地产的投资收益率即资本化率。
市场提取法的理论基础是收益决定价格，对于一项商业性房地产来说，其年净收益就是年净租金收入，a／r实际就是“租售比”，是资本化率的另一种形式。在实际中，估价人员在评估房地产价格时，常常会将“租售比”作为测算一宗房地产价格的重要参考，会在现场查勘某一物业后根据租售比初步判断这物业大约值多少钱，然后再收集资料进行相应的测算。房地产的价格是由收益率决定的，收益越低，资本化率也应该越低。
我们在实际*作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，在计算资本化率时需要我们仔细判断、甄别。同样市场中很多房地产成交价格也是非正常情况，比如交易中心的部分资料，一些成交价格和市场价格明显不一致，交易双方出于各种目的如为了偷税、逃税而隐瞒真实价格，申报的成交价格往往低于正常市场价格。因此我们在做评估报告的时候，需要对每一个数据都有一个评定修正的过程，使之更趋于合理，而并不是所有的数据都能直接采用。来源：读书人—房地产估价师考试
