第一部分 计算题 共3题，各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结 ...
第一部分 计算题 共3题，各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。请评估该宗地在2004年9月的价格。
二、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。
三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。来源：m
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。
第二部分 案例分析
共1题，60分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合分析回答有关问题。
四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地总面积为20000平方米。其中，宗地a为一旧住宅，土地总面积8500平方米；宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地，土地总面积7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地c为公司乙所使用的国有出让土地，土地总面积为1500平方米，除让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地d为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏资金，该宗地已现值5年。
上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0-3.5。请根据以上情况，回答下列问题：
1、市土地储备收购中心在对宗地a进行收购补偿时时，有人认为只要对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由；
2、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地进行评估，请简述评估思路；
3、根据国家有关规定，市土地储备收购中心在收购宗地c时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格？
4、根据法律规定，对宗地d应如何处置，并说明法律依据；
5、该中心区域整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点；
6、市土地储备收购中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
（1） 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估；
（2） 可以选用哪两种方法进行估价，为此应收集哪些资料。
51、农用地转用计划指标只下达哪些范围的计划指标?
答：只下达城镇村(包括独立工矿区)建设占用和由省审批农用地转用的建设项目占用农用地的计划指标。
52、能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地可以预留少量机动指标，用于不可预见的重点急需项目。是否正确?
答：正确。
53、农用地转用计划中城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标如何管理使用?
答：分开管理，不得混用。
54、没有农用地转用计划指标，能否批准农用地转用?
答：不能。
55、没有农用地转用计划指标，擅自批准农用地转用的，如何追究责任?
答：按非法批准用地追究责任。
56、省、自治区、直辖市在实施土地利用年度计划时，因不可预见的重点建设项目确需追加农用地转用计划指标的，能否向国土资源部提出申请?
答：可以。
57、哪几种情形，可以相应减少下一年度的农用地转用计划指标?
答：
(一)未经批准超计划批地的;
(二)已实施征地满两年未供地的;
(三)没有完成耕地占补平衡任务的。
58、什么是建设用地预审?
答：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
59、请说出建设用地预审应当遵循的原则?
答：
(一)符合土地利用总体规划原则;
(二)保护耕地，特别是基本农田;
(三)合理和集约利用土地;
(四)符合国家供地政策。
60、需省人民政府审批的的建设项目，由谁进行建设项目用地预审?
答：省国土资源厅。
第二题：
1、方法选择
根据题意，应采用成本逼近法
2、基本公式
出让土地价格=（土地取得费用 土地开发费用 利息 利润 土地增值收益）/可出让土地面积比率×年期修正系数
3、计算步骤
（1）计算土地取得费：15×15=225（元/平方米）
（2）计算土地开发费用：10×15=150（元/平方米）
（3）计算利息：
利息=土地取得费利息 土地开发费利息=225×[（1 8%）2-1] 150×40%×[（1 8%）1.5-1] 150×60%×[（1 8%）0.5-1]=？（元/平方米）
（4）计算利润：
利润=（土地取得费 土地开发费）×投资回报率=（225 150）×20%=75（元/平方米）
（5）计算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费用 土地开发费用 利息 利润）×土地增值收益率=（225 150 利息 75）×20%=？（元/平方米）
（6）计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地的单位地价=土地取得费用 土地开发费用 利息 利润 土地增值收益=？（元/平方米）
（7）计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单位地价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=无限年期全开发区土地单价/（5-1）=？（元/平方米）
（8）进行年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单位地价=无限年期可出让土地平均单位地价×年期修正系数=无限年期可出让土地平均单位地价×[1-1/（1 8%）50]=？（元/平方米）
第三题：
（一）解题思路
1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格；
2、 运用剩余法估算土地价格；
3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。
（二）本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入 写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费 维修费 保险费 税金 折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
（三）计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
（1）计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米）
商铺建筑面积=5000（平方米）
写字楼建筑面积=30000-5000=25000（平方米）
商铺年出租收入=200×12×（1000 4000×90%）=1104（万元）
写字楼年出租收入=100×12×（5000 20000×90%）=2760（万元）
年出租总收入=商铺年出租收入 写字楼年出租收入=3864（万元）
（2）计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4（万元）
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1（万元）
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18（万元）
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7（万元）
年折旧=建安造价/46=195.7（万元）
年房地费用合计=386.4 309.1 18 463.7 195.7=1372.9（万元）
（3）计算年房地纯收益 来源：m
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1（万元）
（4）计算房地产总价
假设p为房地产价格，a为房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，根据有限年收益法的计算公式：
p=a/r×[1-1/（1 r）n]= 2491.1/8%×[1-1/（1 8%）46]=30235.5（万元）
2、应用剩余法计算地价
（1）计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=9000（万元）
（2）计算利息
假设地价为v，利息为：
v×[（1 8%）4-1] 9000×30%×[（1 8%）2.5-1] 9000×50%×[（1 8%）1.5-1] 9000×20%×[（1 8%）0.5-1]=？（万元）
（3）计算利润
利润=建安造价×30%=9000×30%=2700（万元）
（4）计算地价
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v=30235.5-9000-？-2700=---（万元）
进行年期修正：
v×[1-1/（1 6%）48]/ [1-1/（1 6%）50]= v’（万元）
3、计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%= v’ ×70%（万元）
第四题：
1、答题要点
该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿.因为:
(1) 由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权.
(2) 由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿.
2、 答题要点
(1) 划拨土地使用权的价格因为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额.
(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估.
3、 答题要点
对宗地c应按原来出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿.
(1) 土地用途应设定为商业.
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2) 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法.
4、 答题要点
对于宗地d应政府无偿收回,因为:
根据<城市房地产管理法>的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的如2年未动工开发的,可无偿收回。
5、 答题要点
作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年11第号令的规定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标:由投标者制作并投送标书,根据标书所示非得设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。
拍卖出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞买,出价高者成交。
挂牌:由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截至时的最高价格即为成交。
6、 答题要点
(1) 估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估:
a . 确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、价格类型、估价日期等;
b . 拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;
c . 资料收集与实地勘察,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;
d. 相关资料分析,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;
e . 按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格;
f . 试算价格调整,确定最后估价结果;
g . 撰写土地估价报告书;
h . 将土地估价报告提交给委托方.
(2) 由于待估宗地为商业用途,为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种.
收集的资料包括:
1）收益还原法应收集以下资料:
a . 开发后的房地产出租收益;
b . 房地产出租费用及有关税费等;
c . 房屋重置成本;
d . 土地还原率、房屋还原率等参数;
e . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
2）市场比较法应收集以下资料:
a . 三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;
b . 土地还原率等参数;
c . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
3）基准地价系数修正法应收集以下资料：
a . 当地基准地价及修正体系;
b . 待估宗地所在土地级别;
c . 土地还原率等参数;
d . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
4）剩余法应收集以下资料：
a.开发后的不动产市场售价;
b.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;
c.土地还原率、年贷款利率等参数;
d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
第五题：
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:
第一部分 总述
1. 估价依据中,缺少根据对象土地证书或权属证明.
2. 估价依据中,“ⅹⅹ省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律,法规是哪些.
3. 估价定义中,未说明是什么权利的土地价格.
4. 估价结果中,缺少楼面地价.
5. 缺少<估价结果一览表>.
6. 需要特殊说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明.
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7. 土地位置状况中,缺少团代会用途、土地级别的描述.
8. 土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述.
9. 建筑物状况描述不详.
10. 地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述.
第三部分 土地估价
11. 估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等.
12. 未说明估价方法选择的依据.
13. 收益还原法中,租金与价格概念混淆,”比准价格”应为”比准租金”.
14. 未说明客观租金计算方法的选择依据.
15. 折旧中耐用年限不能折旧用房屋用年限60年,应为已使用年限.
16. 存在总费用中漏计税费项目.
17. 未说明综合还原率确定的过程及依据.
18. 总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.
19. 收益还原法估价结果无单位地价.
20. 市场比较法的基本情况表中,估价对象的用地面积、重值单价与报告前面的叙述不符.
21. 市场比较法中,缺少比较因素选择的程序.
22. 比较因素中还含有容积率等的修正.
23. 未说明单价指数的来源依据.
24. 估价对象与比较实列c的交易时间相同,但确定的地价指数不一致.
25. 未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因.
26. 地价的确定中,描述是采用两种方法估价结果的算术平均数,实际计算则采用的是加权平均数.
27. 地价的确定中,评估结果无大写.
第四部分 附录
28. 缺少估价对象房屋产权证.
29. 缺少估价对象位置示意图.
30. 缺少估价机构工商营业执照.
31.报告的文字描述不够规范,如:”可比实列:”房屋占地地价”等不规范提法;以及将估价对象的许多基本情况不在”估价对象,是”中介绍,而收益还原法中作较多的描述.
