区分所有建筑物管理的法律问题研究

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		区分所有建筑物管理的法律问题研究
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基本信息·出版社：法律出版社
·页码：370 页
·出版日期：2009年05月
·ISBN：7503690792
·条形码：9787503690792
·版本：第1版
·装帧：平装
·开本：32
·正文语种：中文

内容简介 《区分所有建筑物管理的法律问题研究》从探讨建筑物区分所有权的基本理论人手，剖析了区分所有建筑物管理制度的理论基础，分析了区分所有建筑物管理的主要立法模式和区分建筑物管理的性质及政府的作用，研究了管理规约的内容和法律效力，指出了业主大会制度与业主委员会制度的现存问题和完善思路，并对物业服务合同、物业费以及区分所有建筑物管理中的特殊问题（包括小区停车位的归属问题）、公共维修资金问题和拆迁补偿问题进行了探讨。
作者简介 徐海燕，女，安徽省安庆市人，现为对外经济贸易大学法学院教授、博士生导师。1999年7月毕业于中国社会科学院研究生院，获民商法博士学位。1998年8月至10月，赴荷兰阿姆斯特丹大学法学院进行短期访问研究。2005年10月至12月，应邀赴香港城市大学用英语讲授中国民法。2008年9月至2009年9月，赴美国威斯康辛大学法学院从事访问研究。已出版《区分所有建筑物管理的法律问题研究》、《英美代理法研究》等个人专著3部，并在《法学评论》、《政法论坛》、《法学研究》和《法学》等法学专业核心期刊上发表学术论文30余篇。参加《中国民法典草案学者建议稿》等国家社科基金项目和省部级科研项目5项。
编辑推荐 《区分所有建筑物管理的法律问题研究》由法律出版社出版。
目录
第一章 建筑物区分所有权的基本理论
第一节 建筑物区分所有权概述
第二节 区分建筑物的基本构成
第三节 业主的权利

第二章 区分所有建筑物管理制度的理论基础
第一节 区分所有建筑物管理的必要性
第二节 区分所有建筑物管理的原则
第三节 区分所有建筑物管理的内容和方式
第四节 区分所有建筑物管理的法律关系
第五节 区分所有建筑物管理的立法模式——兼评《物权法》和《物业管理条例》
第六节 区分建筑物管理的性质及政府的作用

第三章 管理规约
第一节 概述
第二节 管理规约的设定、变更和废止
第三节 管理规约的内容
第四节 管理规约的法律效力

第四章 业主大会
第一节 业主大会的法律地位
第二节 业主大会的职权
第三节 业主大会的召集和决策程序
第四节 存在瑕疵的业主大会决议及其法律救济
第五节 我国当前业主大会制度存在的法律问题及对策

第五章 业主委员会
第一节 业主委员会概述
第二节 业主委员会的法律性质
第三节 业主委员会的职责
第四节 业主委员会成员的诚信义务
第五节 业主委员会和业主大会的法律关系
第六节 我国当前业主委员会存在的法律问题及对策

第六章 物业服务合同
第一节 物业服务合同的概念和特征
第二节 业主的权利义务及违约责任
第三节 物业服务公司的权利义务及其违约责任
第四节 物业服务合同的其他问题

第七章 物业费的法律问题
第一节 物业费法律问题概述
第二节 物业服务费的计算方法与消费者的公平交易权
第三节 物业服务费的交纳义务及业主可否以行使同时履行抗辩权的法理探讨
第四节 业主迟延交付物业费时，物业管理公司的救济措施

第八章 区分所有建筑物管理中的特殊问题探讨
第一节 小区停车位的归属问题
第二节 公共维修资金问题
第三节 拆迁补偿问题
参考文献
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序言 中国社会主义市场经济体制建立与健全的重要标志是传统住房制度的全面改革以及房地产市场的萌芽与发展。但是，由于我国物权立法的长期滞后以及建筑物区分所有权制度的缺失，致使在我国房地产市场的发展过程中出现了许多新兴的物业管理法律问题。在实践中，业主与业主之间、业主与物业管理公司之间、业主与开发商之间的法律纠纷不断出现。
当前，我国许多城市的小区中存在着广大业主与物业服务企业之间"主仆"角色不清的法律冲突。许多物业服务企业是开发商自己设立的"子弟兵公司"，要么是姊妹公司，要么是母子公司。由于开发商可以利用商品房销售之机迫使业主签署不平等的临时物业管理规约，致使物业服务企业与小区业主之间的利益冲突不断升级，甚至发生了多起暴力事件。由于物业服务企业重收费、轻服务，极易引发业主拒交物业费；而业主拒交物业费，又加剧了物业服务企业的服务质量滑坡；如此恶性循环不已。长期以来，一些物业服务企业还动辄以"物业管理公司"、"管理者"的身份自居，并把业主视为自己的管理对象，而非服务对象。难怪2003年的《物业管理条例》使用了"物业管理企业"的概念。幸运的是，《物权法》正本清源，将"物业管理企业"的名称纠正为"物业服务企业"。但要从根本上理顺业主与物业服务企业之间的法律关系，必须推动建筑物区分所有制度的创新与完善。
文摘 第二章 区分所有建筑物管理制度的理论基础
所谓区分所有建筑物的管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并为充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。区分所有建筑物已日益成为人类居住形态之主流，耸人高空的摩天大厦及延伸至地下的地下建筑已是再平常不过的事物，这在给人类拓展了居住空间、丰富和发展了人类的居住样式和形态的同时，也带来了管理的难题，因应其变化，原有的物权法等制度必须随之而变迁，原有的理念必须随之而更新，方能适应此世界之潮流。
第一节 区分所有建筑物管理的必要性
一、加强区分建筑物管理是提升人类居住品质的内在要求
当今之社会，住房问题，早已成为全球性的话题。联合国依据第32届联大通过的第162号决议，于1977年10月1日正式成立了联合国人居委员会，以专门负责推动全球人类居住发展。又于1978年成立了作为联合国人居委员会执行机构的联合国人居中心，该中心的工作重心之一便是鼓励全面和逐步实现住房权。2002年1月1日，联合国人居署宣告成立，联合国人居委员会及其执行机构联合国人居中心的职能转由联合国人居署来行使。相对于联合国人居中心而言，联合国人居署不仅地位得到提高，而且职能也更为广泛。1985年12月17日，第40届联大一致通过决议，确定每年1o月的第一个星期一为世界住房13，并每年确定一个主题。联合国相关机构的设立及其活动充分展现了国际社会对解决人类住房问题的关切和努力，也充分表明了住房问题的重要性和紧迫性。
而住房问题，又不仅仅是“人人享有适当住房”的问题，更是提高居住品质的问题，不仅要实现安居的目标，还要实现安全、安宁、健康等目标。我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”第1条开明宗义地规定“为加强公寓大厦之管理维护，提升居住品质，特制定本条例”，将“提升居住品质”定位为立法的一个重要目的，着实令人赞赏。《人居议程》的缔约方也充分肯认了提升居住品质的重要性，认为“获得安全而有益于健康的住所和基本服务，对一个人的身心健康，社会和经济福利都是不可或缺的”，并于第3章“承诺”部分，议程的缔造者们庄严承诺：“每个人将会获得健康、安全、可靠、便利且又能承受得起的适当住房，其中还应包括基本服务、设施和舒适的环境。”
上述原则和目标在法律层面上的重要表现之一就是区分所有建筑物管理的法律法规得以相继制定和实施。而区分所有建筑物管理的法律法规也由民法典的零星规定到专门的成文法规定，而专门的成文法
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