四、情景分析题(3题，内含15小题，题号71一85，共15分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒阳分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)。
(一)
某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，道路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10千伏，供水管径300毫米，排水管径500毫米，固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善，县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。就上述内容，回答71 - 75小题的
问题。
71.下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有( )。
A.划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格
B.企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产
C.该宾馆土地使用权以无偿方式取得，土地资产不应计入其企业资产
D.划拨土地使用权价格不包含土地增值收益
72.根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007)，评估时可设定其土地用途为( )。
A.批发零售用地
B.住宿餐饮用地
C.商务金融用地
D.商服用地
73.若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为( )。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
74.对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有( )。
A.待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整
B.待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度
C.待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整
D.待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估
75.该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有( )。
A.补办出让手续
B.保留划拨
C.作价出资(入股)
D.国有租赁
(二)
某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000平方米，其中商业用地占20%，住宅用地占80%。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日，综合级别三级地基准地价为3500元/平方米，商业用地二级地基准地价为5000元/平方米，住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。就上述内容，回答76~ 80小题的问题。
76.对待估宗地进行评估时，估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百( )。
A.定级类型
B.开发程度
C.容积率
D.年期
77.该城市的土地定级类型有( )。
A.商业用地定级
B.商住混合用地定级
C.住宅用地定级
D.土地综合定级
78. 2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了( )。
A. 115.36%
B.116.21% 78、104.55*105.46*104.15*101.20-1=1.1621-1=0.1621
C.15.36%
D.16.21%
79.住宅用地基准地价的期日修正系数应该是( )。
A. 1.28
B.1.25
C.1.23
D.1.20 79、 1*1.0335*1.0202*1.0426*1.0633*1.0381*1.0269=1.246，约等于1.25
80.若待估宗地商业容积率修正系数为1.12，区域和个别因素修正系数为5.06%，年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08，区域和个别因蒹修正系数为6. 01%，年期修正系数为0.9981，开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为( )万元。
A.7171
B.5721
C. 4851
D. 4271
(三)
某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其余各层为客房，共00个房间，平均每间房费95元/天，空置率为25%，该宾馆营业实际花费25矿元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天，空置率为20%， E常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日，营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为10%。如果一年按365巳计算，就上述内容，回答81 - 85小题的问题。
81.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为( )万元。
A. 476
B. 497
C. 996
D.1088
82.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为( )万元。
A.96
B.300
C.333
D.365
83.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为( )万元。
A. 6640
B.6960
C.7230
D.7550
84.估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用的评估方法有( )。
A.成本逼近法
B.比较法
C.土地残余法
D.建筑物残余法
85.从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比( )万元。
A.少60
B.少33
C.多60
D.多33
