二、土地登记制度
当今世界各国的不动产登记制度，虽在具体做法上不尽一致，但大体可分为契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。
(一)契约登记制度
契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：
1、采用意思主义立法。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。
2、采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。
3、登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
4、登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。
5、登记簿的编成采取人的编成主义。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。
6、不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。
7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。
(二)权利登记制度
权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：
1、采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。
2、采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。
3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。
4、强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。
5、登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。
6、不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。
7、土地权利人以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。
