引言
自1998年以来,我国房地产业发展迅猛,对国民经济的拉动效应越来越大,2002年我国GDP增长8%,其中房地产业的直接贡献率与间接贡献率之和占1 9~2 5个百分点,标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来。然而,在房地产业发展如火如荼的同时,呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势,给房地产业良性发展带来诸多的隐患不口阻力,究其原因,问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。因此,力口强和规范房地产项目可行性研究,防投资隐患于未然迫在眉睫。项目可行性研究迫在眉睫
1.房地产业的投资特点要求细致人微的项目总体策划和研究
房地产投资具有资金投入量大、回收期长,经营风险高的特点,项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉浸在“房地产业遍地黄金”的市场观念中,存在盲目捞“几桶金”的思想,有些“烂尾工程”开发商在项目前期决策时,根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析,虽然有些项目具备“完整”的可行性研究报告,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项的 “文字游戏”和“数字游戏”,钻政府审批环节把关不严格的空子,结果在这场“游戏”中,开发商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口强项目可行性研究工作显得甚为重要和紧迫。
2.可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审项目投资的基础依据
可行性研究是房地产项目立项前期的一项首要工作。首先,可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析,以大量数据论证项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的赢利性,以及社会效益的贡献性。公司董事会根据项目可行性研究的评价结果,结合公司自身的优劣势和市场预测,最终作出项目是否投资的决策。其次,可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料,是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门不口土地管理部门等机构通过评审项目可行性研究报告,在兼顾经济效益和社会效益的基础上,批准建设执照。银行和信托公司通过审查项目可行性研究报告,评估其偿债能力和风险收益水平,作出是否贷款和发行信托基金的决定。最后,可行性研究报告是工程建设和项目考核的基础依据。可行性研究囊括了项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算,而且项目竣工后的决算和考核,都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。
3.部分地区房地产投资加速过猛,存在“房产泡沫”隐患,急需规范的可行性6开究“刹住”盲目投资
近几年,我国各大城市房地产投资迅猛增长,1998至1999年,全国房地产投资增长率保持在15%左右,2000年涨到19 5%,2001年更是高达25.3%,2002年仍居高为 21.9%。投资高速增长的背后是空置商品房总量不口空置率直线攀升,据有关资料统计,2001年全国空置房总量9000多万平方米,积压资金约2000亿元,2002年达1.25亿平方米,净增39%,其中空置时间超过一年的占50%且主要集中分布在大中城市,积压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。按正常标准,商品房控制率应控制在10%以内(美国约为7%,香港约为3%- 4%),而我国国内的商品房空置率达到了26%,表明房地产业进入了严重超警戒线运行状态。追寻“望房难卖” 的原因——区位不好、产型不当、配套设施太差、价格过高等等,而这些客观原因在市场调研阶段完全可以避免,显然更深层次的原因反映出项目的前期可行性研究薄弱。经过近10年的发展,我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利岁月”已一去不复返,理性的房产需求迫切要求房地产理性开发,要求开发商必须作好项目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投资。
项目可行性研究的工作核心
项目的可行性研究工作是一项细致的长期市场调研和技术分析工作,作好这项工作要求实际工作者在理论指导上抓住三个结合,在调研分析工作中抓住三个核心,实现理论指导与实践调研的统一。
