中国房地产业的产融结合问题

　　产融结合是产业资本发展到一定程度，寻求经营多元化、资本虚拟化，从而提升资本运营档次的一种趋势，是产业资本与金融资本间的资本联系、信贷联系和资产证券化(股票、债券、抵押贷款或实物资产的证券化)，以及由此产生的人力资本结合、信息共享等的总和;是产业部门与金融部门通过一定的经济途径和方式、以经济利益为轴心、实现有机结合的一种制度安排。产业资本与金融资本的融合是现代市场经济中非常普遍，并且极为重要的经济现象，是现代企业集团多元化经营的重要特征之一，也是实体经济与虚拟经济结合的重要内容之一。产融结合作为一种经济机制或制度安排，它的主要内容包括企业的资本结构和治理结构以及金融组织结构和融资方式等等。

　　一、房地产业产融结合的重要作用

　　无论是基于理论分析，还是基于经验判断，未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。房地产行业中的产融结合无论对房地产行业健康发展，还是对房地产金融的稳健运行都具有十分重要的意义。

　　首先，房地产业产融结合对金融业发展具有支持作用。房地产业产融结合对金融业的支持作用主要表现在调整银行信贷资产结构，改善资产质量等方面。个人住房消费贷款是银行质量较高、效益较好的信贷品种之一。从国外商业银行发展来看，商业银行信贷业务的重点通常放在流动性较强的中短期企业贷款上。但随着金融市场竞争的日益加剧，商业银行的业务逐步向包括个人住房贷款在内的非传统业务领域延伸，并逐步成为住房金融市场上的主要资金提供者。个人住房贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构，向短、中、长期贷款共同发展的方向转移，使资产结构趋于合理。同时，个人住房贷款以资产质量优良、效益良好成为各家银行竞争焦点，个人住房贷款占商业银行总资产的比重通常在20%左右，有的甚至更高。

　　其次，房地产业产融结合能够有力促进房地产业的可持续发展。房地产业的繁荣与发展离不开金融业的融资支持，而房地产市场是金融业借贷资本的最大出路。与其他行业一样，房地产业也具有生产、交换、消费等过程。贯穿这个过程的资本运动，客观上需要银行这样的金融机构为其提供资本融通服务。房地产业又具有与其他行业不同的特点，包括生产周期长、资本占用量大、地域性强等特点。因此，房地产业对金融的依赖性要强于其他行业。另一方面，房地产业的发展也推动了金融业的发展。很多国家的金融机构都把投资房地产作为提高经济效益、减少投资风险和增强信贷能力的重要手段。产业投资的增长，需要金融资本的相应增长，这是资本结合的一个重要特征。房地产业产融结合增加了房地产开发资金投入，支持了房地产商品供应的增加，增加了房地产消费基金信贷，带动了房地产有效需求的增加。

　　二、推动我国房地产业产融结合发展的主要措施

　　首先，建立和完善有关产融结合的法律法规体系。制定产业与金融结合的有关法律法规，有利于产融结合的监管走上法制化轨道。我国产融结合的法律法规分布在有关金融与企业的法律法规中，如《中华人民共和国银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《证券法》、《信贷资金管理办法》等。这些立法和有关政策主要是按照所有制性质来制定的，不同所有制的企业与金融机构受到法律法规的制约与要求是不同的，这显然不利于各类企业的公平发展。因此，在制定有关法律法规时，应考虑取消所有制区别，制定统一的法规法律，创造一个公平、公正、公开的产融结合市场环境。

　　其次，将房地产资金信托转变为真实意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。

　　再次，加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。

　　第四，发展多元化的房地产金融市场。大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自住购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

　　第五，探讨产融结合的其他有效途径。产业资本和金融资本是市场经济中两类具有不同性质的要素，二者之间是一种相互依存，互为促进的关系。产业资本是金融资本增值的源泉与依托，金融资本是产业资本增值与扩张的助推器。随着时代的发展，产融结合已经不仅仅限于银行资本与工业资本的结合，而是赋予了更加广泛的意义。

　　第六，防止房地产业产融结合过程中的错误倾向。产业资本与金融资本的有效结合，是我国企业未来发展的趋势，但是在产融结合的过程中我们一定要注意以下几个问题。一是要防止产业资本在产融结合中，失去对实业的兴趣而图短期金融获利的倾向。从前几年国外的金融危机可以看出，离开实业发展金融，会造成泡沫经济，最后会带来危机。二是要有足够的风险意识。金融行业有高收益的同时，也与生俱来地伴随有高风险。金融行业的高资产负债率以及高财务杠杆，都会带来放大的财务风险。三是要有足够的人才储备。资本运作的过程与产业发展的规律是完全不同的，因此，当产业资本向金融资本渗透时，一定要吸纳一批既懂资本运作，又有产业经验的复合型人才。