2010土地估价师案例与报告：路线价评估(2)
考试要点：1.地价实例调查 2.宗地地价计算 3.宗地数据检验 4.确定地价区段 5.计算区段地价
路线价评估的基本程序
1.地价实例调查
地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。
由于我国土地市场管理还不完善，给地价调查工作带来一定难度。一般情况下，主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。调查资料类型主要包括土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、合作建房、企业兼并等。调查资料应分别记载于买卖实例调查估价表或租赁实例调查估价表等表中。如有出国急售、债务清偿、竞投、人为哄抬、畸零地或亲友间买卖等特殊交易实例的情况，也应记载于调查估价表中。
2.宗地地价计算
宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式，计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地人股、以地换房等资料计算。来源：考试大
3.宗地数据检验
在同一路线价区段内，若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的随机性，因此土地价格是否准确难以确定，甚至同一块土地也因为购买方不一样，交易价格会产生很大的差别，所以要有一个衡量的标准，偏离标准过远的地价样本应作为异常值剔除，这个标准就是标准宗地的土地价格。当同一路线价区段内的地价样本超出了与标准宗地比较允许的幅度，可作为地价异常值剔除。对各种宗地价格，也可根据各宗地同标准宗地条件的差异，进行宗地价格修正，然后用修正后的价格计算路线价。
对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的科学性和合理性，使各种方法计算的宗地价格能同时用于路线价的估算中，检验的方法主要有秩和检验法，其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。
4.确定地价区段
根据调查结果，进行地价区段的划分。地价区段划分标准：
①城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段;来源：考试大
②商服繁华程度基本相同的地块划归同一地价区段。
在我国实际划分中，首先分为有商业街道、街区和无商业街道、街区，进一步按零售商业、服装、饮食业、零售果杂、农贸市场、专业市场(包括服装、水果、灯具、家具等批发)、机器加工、民房住宅、住宅小区、工业区等进行地价区段类型的划分。
区段划分方法主要两条：
(1)以道路、沟渠或其他明显地物为界限;
(2)在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。
5.计算区段地价
计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。
其计算方法主要有三种：
(1)取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数;地价实例项数为偶数时，以中间两项的平均数为中位数。
(2)取众数。指地价实例中，取单价相同之项较多者为众数。 (3)取算术平均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。
需要说明的是，路线价是临街标准深度宗地的平均加工，而调查收集到的样点宗地临街进深等各不相同，缺乏可比性，因此在计算区段地价前，需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度。具体做法可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价。 区段地价的计算有两种情况：①有买卖或租赁实例的区段以区段内调查所得的土地正常买卖、租赁价格，求其中位数、众数或算术平均数为该区段地价;②无买卖或租赁实例的区段应于临近区段选取两个以上使用分区或使用性质类似，且已计算区段地价的区段，作为基准地价区段，按区域因素修正表，进行区域之间因素优劣的比较分析，经系数修正后得到目标区段的地价。
