2009年房地产估价师案例分析复习资料10

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　　1.公式，状况是否进行修正，公式方法，付款方式
　　2.资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比较
　　3.安全利率的选取应有必要的说明
　　4.是否考虑了租金的未来变化
　　5.收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本
　　6.收益有租约的按租约，无租约的按客观收益，空置也要考虑客观租金
　　7.收益均应以年为单位，查看是否一致
　　成本法：
　　1.成本应为社会平均成本，即客观成本
　　2.注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)
　　3.注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确，看是直接还是间接损失，如不可修复，应有说明
　　4.销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
　　5.入股的估价应说明入股后的用途
　　6.注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
　　7.预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
　　8.折旧计算是否正确(包括年限和项目，公式)
　　9.用成本计算而非成本价10长寿命的折旧要减去短寿命的重置
　　价格假设法
　　1.预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)
　　2.察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
　　3.看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
　　4.注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
　　5.其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则具体内容在教材中的位置技术构成。
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