读书人建筑频道 建筑类资格考试专业网站 http://www.reader8.com/exam/fdc/ 房地产估价报告实质上就是科技成果报告，它的撰写要求很强的规范性和逻辑性。从规范性上讲，应严格按照《房地产估价规范》要求的格式来撰写；从
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房地产估价报告实质上就是科技成果报告，它的撰写要求很强的规范性和逻辑性。从规范性上讲，应严格按照《房地产估价规范》要求的格式来撰写；从逻辑上说，应该与科技成果报告的要求一样，做到逻辑关系正确、条理结构清楚。
一、背景情况
目前福州房地产估价机构的报告质量总体上有了较大的提高，但不可否认一些估价机构，一些估价人员所出具的房地产估价报告还存在许多问题，病症根基在于专业知识与能力的不足，在于执业态度的不佳，在于盲目拷贝估价报告的“模板”。
第一，不要盲目拷贝估价报告的“模板”，尤如不要盲目拷贝成功的经验一样。为了加强我的观点的说服力，举个例子：某人结婚的第二天，5点起床，5点半拖地板，6点做好早餐，6点半叫妻子起床，她一看情况大喜，没等她夸奖，他就对她说：“从明天开始，今后你就都照这个做。”我举这个例子说明一个问题：知识管理的奥秘，有的是结构性传承，有的是非结构性的传承，千万不要盲目拷贝成功的经验，不要盲目地拷贝“模板”，更何况现在有些估价机构的“模板”原本就不怎的，根本就不是成功经验的总结。
第二，有悟性、有能力，还要有积极的思想，这里所说的思想包括思考、反省、探索、研究、总结等等。我的观点是“勤不一定能补拙”，“失败是成功之母”可能只是一种安慰之辞，关键要看失败之后的举动，如果屡次失败、屡次不反省、思考，没有积极的思想和举动，失败就只能是失败，成功之母将永远不会诞生。
本人认为要提高估价报告的质量必须从以下两个方面入手。其一是把握撰写的要求；其二是讲究撰写的逻辑。
二、房地产估价报告撰写的要求
1、格式讲究、规范性强。房地产估价报告必须严格按照《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》的格式、内容进行撰写。把房地产估价师站点加入收藏夹
2、对象明确、针对性强。这里所说的“对象”主要指估价对象、估价目的、估价时点，每宗房地产估价报告它所对应的对象都是特定的、明确的，因此它的指向性是明确的，针对性是很强的。
3、依据充分、合理性强。为了保证估价结果的客观、合理、公正，在估价过程所涉及的估价方法、技术路线、计算公式都必须是科学合理的；主要参数必须要有充分依据的。
4、集思广益、群体性强。估价报告（特别是复杂项目、特殊项目）要求在撰写之前由若干估价师集体讨论，拟定出估价的技术路线；估价报告撰写后要经过初审、复审、终审、打印、核对、装订、归档等环节，因此是一个集中大家智慧和经验的群体性工作。某个估价机构忽视了内部三审制度，它的估价报告质量是得不到保证的。
5、条理慎密、逻辑性强。房地产估价报告是提供给委托方、使用方、登记机关、审查机关等众多部门、人员阅读和使用的一份技术成果报告。如果报告的机构、条理、逻辑不合理、不严谨，甚至毛病多多，就会使人对你的公司、估价师的业务水平产生不信任，甚至抵触，所出具的报告质量、估价结果难以令人采纳。因此估价报告的逻辑性是十分重要的，它直接影响着估价报告的质量。
根据上述估价报告撰写的特点，结合目前福州市估价行业的实际情况，笔者认为有必要高度重视估价报告撰写的逻辑性。
三、房地产估价报告撰写的逻辑性
逻辑：英文Logic的音译，导源于希腊语Logos，有“思想”、“思维”、“理性”、“言语”等含义。本文所指的主要是思维的规律性。
逻辑思维：人们在认识过程中借助于概念、判断、推理反映现实的过程，它与形象思维不同，以抽象出事物的特征、本质而形成概念为其特征，所以也称为“抽象思维”或“概念思维”。房地产估价过程重要的是逻辑思维。
逻辑错误：一般指思维过程中违反形式逻辑规律的要求和逻辑规则而产生的错误，如“偷换概念”、“偷换论题”、“模棱两可”、“自相矛盾”、“混乱不清”等。
四、估价报告中的逻辑错误
根据前阶段拆迁估价报告的鉴定和市估价协会对拟拆迁地块区位价评估报告的会审检查情况看，估价报告撰写中出现的逻辑错误大概有下列几种情形，现例举一些病案并加以分析。
（一）逻辑关系模棱两可
模棱两可，是违反排中律要求的逻辑错误之一，即含糊其词，不置可否，采取骑墙的态度。
1、仅罗列不足以说明问题的数据或文字：
病案1：“可比实例A周边有810、812、818路公交车经过，距市中心约10分钟车程”。以此来表述可比实例A的交通便捷度情况和分析。
分析：“经过”不能说明A距公交站点的距离远近；“10分钟”仅表示了车程，而A至站点的步行时间可能大大超过“10分钟车程”，这种写法说明不了问题的实质；“市中心”，范围较大，也比较模糊。此病案犯了在交通便捷度交代与分析上模棱两可，不置可否的错误。
建议：从距公交站点的远近，公交线路的顺畅情况、幅射范围、乘坐的士的方便情况等方面进行描述更妥，并要有一个对交通便捷度定性分析。
2、关键要件没有说明或设定：
病案2：区位补偿单价评估时，假定条件不充分、不到位。
分析：区位价评估时涉及到要设定某个“基准单元住宅（或店面等）”，如果一些关键的条件没有设定或交代不完整，势必就模棱两可，进行各项修正时也就缺乏依据。
建议：基准单元住宅（或店面等）的假定条件设定时应在原有设定的个别因素的基础上补充：处于位置、环境景观、区域的相关因素等，使设定条件充分，丰满。
3、前置条件没有假设充分：
病案3：拟建住宅安置房的均价评估，对均价的界定以及前置条件假设不充分。
分析：均价的界定直接影响到估价结果，所以必须对均价作出比较严密和充分的界定；拟建安置房是尚未建成的房地产，它的质量、竣工是否合格等都直接影响着估价结果，不能有模棱两可之处。
建设：①对均价要作严密充分的界定，并在假设与限制条件中予以交代；
②要对拟建安置房补充如下假设：质量合格，能按预计时间交房使用，且能够顺利如期取得权属证书。来源：读书人—房地产估价师考试
