读书人建筑频道 建筑类资格考试专业网站 http://www.reader8.com/exam/fdc/ 2008年2月25日，央视《中国财经报道》播出《中国房地产：辩析“拐点”》，以下为节目内容。 2007年已经过去，回首07年的中国楼市，可用“疯狂”二个字来
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2008年2月25日，央视《中国财经报道》播出《中国房地产：辩析“拐点”》，以下为节目内容。
2007年已经过去，回首07年的中国楼市，可用“疯狂”二个字来形容：2007年全国70个城市房价涨幅纷纷创下新高，地产企业纷纷进入资本市场大量融资，然后抢购土地。天价土地不断造就一个个“地王”；面对飞快上涨的房价，一系列宏观调控政策出台，让高涨的房价及时刹车。第二套房首付和利率的提高，经济适用房政策的新政，以及保障性住房政策的推出，都让民众看到了“居者有其屋”的希望。保障性住房政策能否有效调控楼市的供需结构？中国房地产市场能否回归理性？这一切都有待在2008年为您一一揭开谜底，好，还是让我们回放一幕2007年年末，在北京上演的一场“土地盛宴”。
一、土地“盛宴”
北京市国土资源局工作人员：“报价截止时的最高报价是广阳家园AB区（D、E）地块，最高报价为3亿1840万元整。门头沟新城冯村地区住宅项目用地的最高报价是5亿1100万元整。”
2007年由于北京市优先安排保障性住房建设用地的土地供应，所以，到年底才集中供应商品房建设用地，让等了10个多月的地产商们已经迫不及待了。
北京市国土资源局拍卖师：“今天还是两块郊区用地，那么，我想这种现象在这几年还是很少见的郊区用地。但是我也想提醒各位，就是说到年底，我们市场的这个地还是很多的。#所以我也希望大家，今天能理智报价。”
当天，万科、华远、碧桂圆等大型地产商纷纷登场2007年末北京的这场土地盛宴。30多家开发商挑选着各自的吉祥拍卖号牌。拍卖大厅被挤得水泄不通，许多地产商只能站在旁边观战。
北京市国土资源局拍卖师：“7亿2千200万元，10号报出的，7亿2千200万元。7亿2千300万元第三次。恭喜46号，中铁房地产集团有限公司竞得广阳家园AB区用地。”
经过数百轮举牌竟价，规划建筑面积10万平方米的房山区广阳家园，最终被中铁房地产集团收归囊中。土地竟拍价比挂牌价高出近4亿元，另一块土地也被拍到15亿元，高出挂牌价10亿元。开发商表示，今天这么高的拍卖价格也是预料之中的事。
记者：“比他的底价翻了一翻，您觉得满意吗？”
中铁房地产说：“我们比想象中的可能差不多吧，这市场就这样了。”
没有最贵，只有更贵，2007年末北京土地市场，终于烹调出了“面粉比面包贵”的盛宴。面对全国土地争夺战的频频升级。调控土地供应方式，清查囤积土地，成为了2008年宏观调控的首要举措。
北京市国土资源局副局长曾赞荣：“我们原则上不再推出超过50万平米建筑面积的土地供应。我们基本上是控制在20万平米左右，这样就开发商拿到这一块地以后，他很快能够开工建设，推向市场供应。#今年都是小块供应的土地，也是为了防止开发商通过大面积的囤积土地，然后最后抬高房价。”
曾赞荣告诉记者：2005年以来，北京通过“招拍挂”出让土地数量已经持续三年增长：2005年完成554万平方米，2006年完成799万平方米，2007年完成956万平方米。其中，商品住宅用地的比例也在增加。2007年，北京市出让商品房用地62宗，共计883万平方米，占全部土地成交面积的92%；而2006年，这一比例只为83.7%.北京方恒置业股份有限公司常务副总刘明杰：“众多的开发商去拿有限的几块商品房用地，这样的话必然导致了第一这个拿地的成本增高，或者叫出现了一些天价拿地，或者叫地王的这种现象屡屡的暴出。那么这样的话，要求就是房地产企业，必须要进入金融资产市场，或者上市或者用其它的方式融资。”
北京科技大学经济管理学院教授赵晓：“从2007年的年末北京市的土地拍卖来看，一个是好消息，增加了土地供应，这是走了一个正确的方向上，就一定要增加土地供应。否则房价肯定还会飞涨。第二，但是我们说一个坏消息，拍卖的价格太高。拍卖的价格太高，面粉的价格太高，预示着新出炉的面包的价格会很高。”
北京中坤投资集团董事长黄怒波：“土地的价格高，传导到建屋成本上。建屋成本就导致房价升高。还一个就心理预期，土地越卖越贵，大家认为地越来越少。那好，我手里的房子就越来越珍贵。这个传导预期，我觉得土地价格上，政府应该起到他的主导作用，很多地未必是价高者得。”
中国社会科学院2008年《经济蓝皮书》中指出，当前中国地价、房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地楼面地价，已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，这必然促使未来房价大幅上涨，形成地价和房价相互推高的恶性循环。
二、深圳中介遭遇“冰河期”
2007年这个冬天，先是珠三角的广州、深圳传来消息：“房价跌了”；接着，又有一家深圳大型地产中介关门；而此前，第二套房贷款利率与首付比例提高的新政出台，使得一往无前的房价显得有点“迟疑”起来。有人开始追问：一直走高的中国房地产市场是否已经面临“拐点”？为探究竟，我们栏目的记者，再次来到2007年7月曾经采访过的深圳渔农村二手房交易街。
记者：“这里就是2007年7月底，我们来采访的深圳渔农村二手房交易的一条街，当时这条街上有12家房地产的交易商铺，而现在许多都关门了。”
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“因为冠达在这边只做了几个月。就是具体情况我们就不太熟悉，对这个公司的一个了解也不是太熟悉的。”
记者：“他是做二手房交易的吗。”
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“对，也是做二手房交易的。都是在10月底。”
记者：“最近是不是交易量有点萎缩。”
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“在8月份之后萎缩了很多。”
往日热闹的二手房交易街，现在显得格外冷清，许多业务人员三三两两在路边聊天、晒太阳。
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“2007年8月份，就说你们七月份来的时候，当时也是看到了现场的一个情况，#大概有12家，这一排铺大概有12家地产，经过这一段时间之后大概有关了五家铺。这一排店铺从这边到那边，这可能也有一个影响。”
王改琴说：由于这条街对面是通往香港的口岸。原本希望口岸开通后，这里的二手房交易将会更加红火，但出人意料的是，二手房交易量却一天天的下降，深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“因为最近市场的影响，很多小公司他就是经济，收入上经济压力的影响，可能就是做不下去了，就选择离开了。最近可能整个深圳市场都关了不少家小地产公司。”
2007年末，深圳中原地产从6、7月份180家店铺减缩到现在的60多家，店铺数量减少了60%.而深圳中天置业、深圳长河地产两家房地产中介，同样由于年初疯狂扩张店铺导致资金链断裂，在2007年底相继倒闭关门。
深圳中原地产总经理李耀智：“我们可以从这个图表看见，2007年二手房应该年初的时候，平均大概每个月，大概有5、6千宗的这个成交，后来最高峰的时候，就是5、6月份，每个月大概有1万2千多，1万3千多成交量，可是到了这个8月份，9月份10月份这些跌了大概每个月不到4千宗成交量，包括从价钱可以看见，2007年年初大概1万块，一直升到7月份、8月份，平均大概有1万5，可是11月份，已经出现一个很明显的下跌，已经跌回1万3千多，所以简单来说，2007年还是有点过山车的情况。”
耿继进告诉记者：中介市场是深圳房价的风向标，稳住了这个标杆，一手房市场的房价涨幅就有了标准，深圳的房价就比较容易软着陆。
深圳市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长耿继进：“二手房市场是买卖市场中间比较终极的市场，那么通过二手房市场的规范，价格趋于理性，那么一手房市场相应的趋于理性。那么我们可以看到，深圳市11月份的房地产价格，比起10月份来说，有了一个比较明显一个回调。”
深圳房协行业部长张媛介绍说：深圳现有房地产经纪机构310家。2007年底深圳房地产市场的波动，是政府的一系列宏观调控政策和银行信贷政策紧缩的最终体现，对房地产代理行业来说也是一次洗牌，深圳市房地产协会行业部长张媛：“一手房市场大家都知道这个全国一手房市场还是比较旺盛的。但是从直接成交总面积来看，二手房市场的成交量事实上是远超于一手房的，他们之间的比例达到1.8：1.而这其中二手房市场中，几乎有90%的业务，是通过房地产中介企业来撮合促成的。”
深圳市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长耿继进：“现在深圳市二手房市场，正在经历一个优胜劣汰的这样一个过程。那么有的人也说了，这个现在这个行业面临危机，那么我们认为只有企业有这样的危机，行业应该不存在这个问题。#确实是有一些企业选择了退出，那么这个恰恰是说明了我们的整顿比较到位了，说明了市场有一个选择机制，我们认为这个是市场一个良性反映的结果。”
2007年末，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延，似乎在一夜之间席卷到广州、上海、北京的中介市场。2007年北京销售商品住宅1731万平方米，下降21.5%.四季度，北京二手房交易量以每月10%的速度下跌，仅北京中大恒基年底就关闭了60家门店。
楼市传媒总裁蔡鸿岩：“跑马圈地开这么多门店，他的资金成本非常大，出现资金链，哪怕一时一刻资金链的断缺，可能对他都是致命的打击。而且像类似这样的情况，在全国都有这种现象，特别是这些大城市。”
2007年12月上海中介成交量下滑约30%.二手房中介纷纷关闭门店，市场交易持续“量少价跌”。一些我们平时不曾留意的小中介公司，更是在“年关”之前悄然地成片倒下。
北京思源房地产经纪公司董事长陶红兵：“这个并不意味着整个二手房市场的崩溃，实际上我觉得还是一个理性的回归，回到一个应有的水平上，当然因为它前期涨的太猛，或者是前期它有很多的泡沫存在，前期的不理性，现在会承受一定的代价，要付出这样的代价。”
伟业顾问副总经理张剑：“深圳、广州这些区域有些楼盘降价，包括整体的市场的成交量有大的下降，但是我们觉得北京的状况还是不一样。第一北京市场层面的需求还是很旺盛。#大家还是非常希望在这个2008年能够，不管是自住的需求，还是自住加投资的需求，在北京能够买到合适的房子，而且这个量还是比较大的。”
北京师范大学教授钟伟：“第四季度，房地产市场在华南来看起来是比较清淡的市场，这种市场氛围，它必然会逐步地蔓延到全国的市场，使得全国的房地产市场在2008年的上半年，都有可能会感觉到类似于像华南这一块，深圳、广州这一块的基本的情况，但这能不能够使得价格出现一个非常显著的，持久的真正的拐点，我是抱有怀疑态度的。”
来源：读书人—房地产估价师考试
