第一节 不动产的所有权
一、国家所有权
1、国家土地所有权（城市市区土地；城郊、农村，依法属于国家所有的土地。【物权法47】
1、 矿藏、水流、海域属于国家所有。【物权法46】
2、 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。【物权法48】
3、 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。【物权法49】
4、 无线电频谱资源属于国家所有。【物权法50】
5、 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。【物权法51】
6、 国防资产属于国家所有。【物权法52】
7、 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。【物权法52】
二、房屋所有权
（一）房屋所有权与土地所有权、土地使用权的关系
1、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。【物权法142】
【2006－7．】甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正确的？
A．甲、乙是继承房屋的按份共有人
B．加盖的房屋应归甲所有
C．加盖的房屋应归甲、乙共有
D．乙有权请求丙返还所购三间房屋
2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。【物权法200】
（二）（业主的）建筑物的区分所有权
1、基本规则【物权法70】
（1）专有部分——单独所有
（2）共同部分——共有权利、义务
A、费用分摊、收益分配：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【物权法80】
B、不得以放弃权利不履行义务【物权法72】
C、专有权转让，共有权一并转让【物权法72】
注意：此时，无共有人的优先购买权
（3）成员权——共同管理权
【2008-58】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？
A．张某无权要求王某拆除广告牌
B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利
D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
2、共有权与成员权的扩展
（1）共有权的扩展【物权法73、74】
A、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
B、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
C、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
D、车位、车库——
a. 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
b. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
c. 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
（2）成员权的扩展——设立“业主大会”，选举“业主委员会”【物权法75】
A、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
B、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。【物权法78】
下列事项由业主共同决定： 【物权法76】
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（可以自行管理施，也可以委托管理人管理。对建设单位聘请的管理人，业主有权依法更换。【物权法81】）
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
注意：专有面积＋人数规则——
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
三、相邻关系——三种法定类型
1、合理使用：土地通行【物权法87】、用水排水【物权法86－1】、建造、修缮建筑物以及铺设管线【物权法88】
注意：【民通意见97】施工用地，要求“协商”——物权法88已改
2、现状维持：建筑物通行【民通意见101】
3、妨害排除：截堵水流【民通意见98；物权法86－2】、邻房滴水【民通意见102】、相邻防险【民通意见103；物权法91】、相邻环保【物权法90】
