第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义，可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，称为交易日期调整。
二、交易日期调整的方法，在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。
可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格x (100±t)/100=在估价时点时的价格
(1±t%)或(100±t)/100是交易日期调整系数。，
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某
个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。
价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公式为：可比实例在成交日期时的价格×(1 价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格。
可比实例在成交日期时的价格×(1 价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格。市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。
第七节 房地产状况的调整
一、房地产状况调整的含义，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。
二、房地产状况调整的内容
1、区位，区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。
2、实物，实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、 装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。
3、权益，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。
三、房地产状况调整的思路和方法，房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异程度;最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。
具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/( )=在估价对象房地产状况下的价格，上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。
间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格x 100/()x()/100=在估价对象房地产状况下的价格，上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
第八节 求取比准价格
一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法
修正、调整系数连乘形式：
比准价格=可比实例价格x交易情况修正系数x交易日期调整系数x房地产状况调整系数
(2)修正、调整系数累加形式：
比准价格=可比实例价格x(1 交易情况修正系数 交易日期调整系数十房地产状况调整系数)
二、 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用
判断题
1、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元/平方米，土地单价1500元/平方米，建筑物的重置价格2000元/平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
a、对
b、错
2、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。
a、对
b、错
3、成本估价法又称重置成本法。
a、对
b、错
4、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
a、对
b、错
5、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
a、对
b、错
6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
a、对
b、错
7、同一宗房地产，其房地价格：土地价格 建筑物价格。
a、对
b、错
8、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
a、对
b、错
9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
a、对
b、错
10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
a、对
b、错
11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
a、对
b、错
12、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
a、对
b、错
13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
a、对
b、错
14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米，1998年1月初的价格为1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。
a、对
b、错
单项选择题
1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
a、850
b、845
c、869
d、857
2、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
a、800
b、900
c、1000
d、大于1000
3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
a、833.33
b、830.45
c、828.25
d、827.64
4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
a、50万元
b、55万元
c、60万元
d、60万元以上
5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 ( ) 正常利税。
a、拆迁费用
b、建造建筑物费用
c、公共设施建设费用
d、市政设施建设费用
