第二章 房地产
第二节 房地产的特性
房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。 因此，从事房地产估价还应对房地产的特性有正确、全面、深入的认识。
房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物，其中，土地是大自然的产物，人工生产不出来，并且是永存的;建筑物和其他地上定着物为人工所建造，它固定在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
一、不可移动
不可移动特性也称为位置固定性、不动性、非移动性。土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其空间位置是固定的，不能移动。
建筑物由于“扎根”在土地之中，其空间位置通常也是固定的，不能移动。当然，有时为了城市道路建设和保护古建筑等，有时也需要对建筑物进行整体迁移。建筑物被整体迁移的情况极为少见，被迁移的建筑物数量相对于现存建筑物的数量也是微不足道的，并且这种整体迁移的耗费很大，往往是不得已而为之，以及很短距离的移动。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被还原成建筑材料或是变成了废物。
由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设与发展等而发生变化。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从产地或者过剩、价格较低的地区，运送到供给相对短缺或需求相对旺盛、价格较高的地区。因此，我们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般可视为一个城市是一个市场)，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
二、独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地势、周围环境、景观等的不同，这两宗房地产实质上也是不同的。
房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别，并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式(即使是新建的商品房有样板房、样板间、位置图、平面图等)，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查看。
值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但是一些房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则及估价方法之一的市场法正是基于此。
三、寿命长久
尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。因此，可以说土地具有不可毁灭性(也称为永续性)。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。
建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体占用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。
受让人的使用期限 ≤ 原出让合同约定的使用期限
-原土地使用者已经使用期限
建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此规定的认识在房地产估价上具有重要的意义。例如，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对于耕地来说，如果采用某种会破坏土壤肥力的方式耕作，或不注意环境保护，土地也有“毁灭”的可能。例如，土地的荒漠化。
四、供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的。因此，土地总量不仅有限，而且面积不能增加。土地的这一特性被称为面积不增性。但是对于狭义的土地(可用的陆地)来说，如果地价高到一定的程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有填海造地的大量实例。即使如此，这种“造地”的数量相对于现存土地的数量来说是微不足道的。由于土地供给有限，在土地上，特别是好位置的土地上，可建造的建筑物数量也是有限的。
房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置、特别是好位置的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。
进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量有限和面积不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。房地产具有供给有限特性的主要原因，还是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，将未投入使用的土地转化、开发为人类使用的房地产;二是向更高的空间方向发展，例如增加建筑高度、建筑密度和容积率。但这些又要受到交通等基础设施条件(包括容量)、环境、城市规划、建筑技术、资金等的约束。
五、价值量大
与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。从单位价值高方面来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总体价值大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模(面积)，因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值，比一件家具或者一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。
一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个量符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1、下列关于经济适用住房的政策，表述错误的是（）。
a．经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房
b．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分
c．计入经济适用住房房价的企业管理费以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、贷款利息等4项成本因素为基础计算
d．对经济适用住房，严格控制在中小套型
答案：c
解析：计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算。
2、发放住房补贴政策中，对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件中，房价收入比必须在（）以上。
a．2倍
b．3倍
c．4倍
d．5倍
答案：c
解析：房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上。
3、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收( )万元土地闲置费。
a．100
b．150
c．160
d．200
答案：c
解析：在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。800万元×20％=160万元。
4、按国家规定，征收l0公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的土地补偿费最低为( )万元。
a．50
b．90
c．100
d．150
答案：b
解析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。l0公顷=10×15=150亩。征收该耕地的土地补偿费最低=150亩×1000元／亩×6倍=90万元。
5．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( )。
a．47年
b．57年
c．67年
d．77年
答案：c
解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年。70-3=67年。
6、下列不属于《土地管理法》所确定制度的是( )。
a．国家实行保护耕地制度
b．国家实行土地有偿无限期使用制度
c．国家建立土地调查制度
d．国家建立土地统计制度
答案：b
解析：国家实行土地有偿有限期使用制度。
7、下列关于城市房屋拆迁，说法正确的是( )。
a．集体土地上的拆迁行为，应按照《城市房屋拆迁管理条例》执行
b．自拆自建行为，属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整的行为
c．《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁
d．不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，也需要申领房屋拆迁许可证。
答案：c
解析：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。
8、下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是( )。
a．补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人
b．货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定
c．一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。
d．从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
答案：a
解析：货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，也受产权状况的影响。从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。
9、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起( )内给予答复。
a．5日
b．7日
c．10日
d．15日
答案：a
解析：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
10、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是( )。
a．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
b．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
c．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
d．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
答案：d
解析：如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
11、下列关于房地产项目转让，说法正确的是( )。
a．按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这是出让合同成立的必要条件
b．房地产项目转让时，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占房屋建设合同价的25％以上
c．对于以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批
d．经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，也必须补办出让手续
答案：c
解析：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件。房地产项目转让时，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让。
12、下列关于城市规划编制与审批的表述中，错误的是( )。
a．设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府编制
b．城市规划的编制需要与相关规划相协调
c．城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意
d．已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批
答案：a
解析：设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府城市规划行政主管部门编制。
金融知识
一、内容提要：
1、金融概述
2、金融体系
3、货币体系与货币政策
4、金融业务
5、金融市场
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对金融基础知识的掌握程度。重点考察应考人员对金融的基本概念，金融工具的特征、种类以及几种主要的金融工具，货币体系和货币政策等基础知识的熟悉和掌握程度。本讲的考试基本要求包括：
掌握：信用的概念和几种主要的信用形式，货币政策目标和货币政策工具，金融市场的分类。
熟悉：金融活动的概念和资金融通方式分类，金融工具的概念和特征，中央银行的性质、职能，商业银行的性质、职能、类型和组织结构，商业银行的负债业务、资产业务、中间业务和金融信托投资业务，金融市场的含义与构成要素。
了解：金融的概念，货币的概念，金融体系的概念，我国金融体系，政策性银行的特征与种类，货币供给层次、通货膨胀的含义和类型、通货紧缩的含义。
三、内容辅导：
第一节金融概述
一、金融的概念
金融的原义指货币的发行、流通和回笼，贷款的发放和收回，存款的存入和提取，汇兑的往来等经济活动。现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金，融通的方式是有借有还的信用方式，而组织融通的机构则为银行及其他金融机构。因此，金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。
例题：金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是 ( )。
a、货币
b、实物
c.货币资金
d.财产
e、信用
答案：ac
解析：金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金。
二、货币
货币是充当一般等价物的特殊商品，是商品交换的媒介，是商品交换发展到一定阶段的产物。货币具有价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏手段和世界货币职能几个职能，其中，价值尺度、流通手段和支付手段是货币的基本职能。
货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。最初的形态是实物货币。
我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金;二是银行存款。它们在流通中行使货币的各种职能。人民币的单位为元，辅币单位为角、分。
例题(判断)：人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金;二是银行存款。( )
答案：对
例题(判断)：货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。最初的形态是一种信用货币。 ( )
答案：错
解析：货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。最初的形态是一种实物货币。
三、信用
1、信用的概念
信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的。
2、信用形式
信用形式是表现信用关系的具体形式。随着商品经济的发展，为了满足各种融资的需要，出现了多种信用形式。主要的信用形式有：
(1)商业信用
商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式。如企业间商品赊销和预付货款等。在发生商业信用过程中，一般要立字为据作为债权债务关系的证明，如商业票据。商业信用的积极意义是有利于促进商品销售，但存在范围有限的局限性。
(2)银行信用
银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，包括三个方面：一是银行以吸收存款、办理结算等形式，筹集社会各方面的闲散资金;二是通过贷款等形式运用所筹集到的资金;三是银行为商品交易双方提供信用保障，如提供保函、信用证服务等，也是以银行持有的货币资金做保障。
银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足，是国家调节经济的重要手段。此外，商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持。
(3)国家信用
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。作为国家信用的工具是公债和国库券。以及政府对外担保等。
政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在一年之内，目的是解决财政先支后收的矛盾;二是发行长期公债，以筹措资金弥补当年财政收支赤字或进行长期投资。
在现代经济中，国家信用与银行信用有密切联系：或者是企业、单位和个人动用银行存款购买国家债券;或者是银行等金融机构直接购买国家债券。不论哪种情况，财政债务收支与银行资金都存在相互影响的关系。
(4)消费信用
消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。消费信用有两种类型：一是类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者;二是属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。消费信用的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。
(5)民间信用
民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
例题：信用形式是表现信用关系的具体形式，它包括( )。
a、商业信用
b、银行信用
c.社会信用
d.消费信用
e、民间信用
答案：abde
解析：信用形式是表现信用关系的具体形式。包括：商业信用、银行信用、国家信用、消费信用、民间信用。
四、金融活动
金融活动是指货币资金的融通活动，即融资活动。金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者;另一方为借入资金方，即资金需求者。借贷双方资金融通的方式可分为直接融资和间接融资两大类。
(1)直接融资
直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为，资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。
直接融资的优点在于：
1)资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平等方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要。
2)由于资金供求双方直接形成债权债务关系，债权人自然十分关注和支持债务人的经营活动;债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力，从而促进资金使用效益的提高。
3)有利于筹集长期投资资金。一是发行长期债券，二是发行股票，由此筹集的资金都具有稳定和可以长期使用的特点。
直接融资的局限性主要表现在：
1)直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。
2)对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。
(2)间接融资
间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为，其中资金供给者与资金需求者不是分别作为直接贷款人和直接借款人出现的，双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融中介机构发生信用关系，成为金融中介机构的债权人或债务人。
间接融资的优点在于：
1)筹资可以积少成多。银行等金融机构的网点多，吸储起点低，能够广泛筹集社会各方面的闲散资金，形成巨额资金。
2)安全性较高。在直接融资中，融资风险由债权人独自承担;而在间接融资中，由于金融机构的资产和负债是多样化的，某一项融资风险可由多样化的资产负债结构分散承担。
3)作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动，还可能在地区、国家、甚至世界范围内调动资金，因而提高了金融业的规模经济水平。
间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。
例题：下列属于间接融资方式的是( )。(2004年试题)
a.政府发行债券
b，股票融资
c.银行借款
d.签署商业票据
答案：c
解析：典型的间接融资是银行的存贷款业务。
例题：从大的方面看，借贷双方资金融通的方式可分为( ) 两大类。
a、部门融资
b、个人融资
c.直接融资
d.间接融资
e、综合融资
答案：cd
解析：从大的方面看，借贷双方资金融通的方式可分为直接融资和间接融资两大类。
五、金融工具
金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证(票据、债券等)，以及所有权凭证(股票)，它们是金融市场上交易的对象。
例题(判断)：金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。 ( ) (2004年试题)
答案：错
解析：金融工具包括债权债务凭证(票据、债券等)，以及所有权凭证(股票)。
1、金融工具的一般特征
金融工具具有以下一般特征：
(1)偿还性。指各种金融工具(除股票外)一般都载明偿还的义务和期限。
(2)可转让性(流动性)。指金融工具可在金融市场上买卖、转让。金融工具持有人可随时将金融工具出售以获取现金。凡能随时出售而换回现金的金融工具，一般称之为流动性强。
(3)安全性。指投资于金融工具的本金能够安全收回的保障程度，或者说避免
风险的程度。
(4)收益性。指投资于金融工具能给投资者带来收益的能力。
每种金融工具在上述四个方面的特征是不平衡的。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益;而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。因此，选择购买什么金融工具，需要从上述几方面去权衡利弊。
例题：金融工具的特征包括( )。
a、安全性
b、可转让性(流动性)
c.偿还性
d.固定性
e、收益性
答案：abce
解析：固定性不是金融工具的特征。
2 、金融工具的种类
金融工具是随着信用形式的不断扩展而不断增加的。金融工具的多样化是现代金融市场的重要特征。从不同的角度划分，金融工具可以分成多种类型。
按不同的信用形式划分，金融工具可分为商业信用工具、银行信用工具、消费信用工具、国家信用工具和国际信用工具等。
按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指的是银行券和纸币。
例题：按不同的信用形式划分，金融工具可分为 ( )。
a、 商业信用工具
b、短期信用工具
c.消费信用工具
d.国家信用工具
e、国际信用工具
答案：acde
解析：短期信用工具，不是按不同的信用形式划分的金融工具。
