一、 内容提要：
房地产估价报告的写作基础，写作原则及构成要素。
二、 大纲要求
了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体和受体。
熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。
掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式。
三、 内容讲解：
如前所述，房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
5.1 房地产估价报告的写作基础
房地产估价报告属于应用文范畴。应用写作主要由“写作主体”、“写作客体”、“写作载体”、“写作受体”四个基本要素构成。学习房地产估价报告的写作，同样要对这四个方面的构成要素有深入的了解，并研究相互之间的关系，融汇贯通，才能写出合格的房地产估价报告。
5.1.1 房地产估价报告的写作主体
房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。本节重点谈谈估价人员。
人的因素是整个房地产估价报告写作系统中最为重要的因素。
房地产估价报告的写作属于专业写作，一份高质量的房地产估价报告，依赖于估价人员良好的综合素质。综合素质的提高，只能在实践中不断积累和提高。以下提出的各项内容只是必须达到的基本要求。
5.1.1.1 房地产估价人员的知识结构
房地产估价作为一门学科，属于经济分析与技术分析相结合的实用性边缘学科，涉及到的专业学科比较庞杂。房地产估价师除应掌握经济学、建筑工程技术相关知识外，还必须掌握城市规划知识、土地管理和房地产管理知识，以及房地产方面的各项法律、法规、政策规定等。
在掌握上述专业知识的基础上，达到了进入房地产估价领域的基础条件。房地产估价师还必须对本门学科——房地产估价理论与方法有着十分透彻的理解和把握，并达到举一反三、灵活运用的程度。
5.1.1.2 房地产估价人员的专业经验
撰写房地产估价报告是估价人员在一定经验和知识的基础上产生的一种创造行为。这种创造行为在很大程度体现着估价人员经验和知识的个性特点。二者都是不可缺少的必要条件，专业经验在某些特定条件下甚至比知识更重要。专业经验的获得一靠自己动手，实际操作，二靠加强同行间学习交流。
对初学者来说，各种估价报告的基本模式和写作思路，各种估价方法在估价实务中的运用，不同估价目的下的估价思路，各类估价对象的估价特点，以及估价语言的灵活熟练运用等，都是必须迅速积累起来的专业经验。
一、单选题:
1、 甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。
问题(1)至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为( )。
a.小于100万
b.等于100万
c.等于110万
d.大于110万
标准答案：d
解 析：实际花费是客观成本，包括该房地产的购入价格(100万元) 转让手续税费(未知) 雕塑费用(10万元)，则实际花费大于110万元。
2、 甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。
问题(2)2000年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2000年6月，该类工业用地地价已增值10%。设此时该房地产售价为v，则在正常市场条件下，v最可能取值为( )。
a.106万
b.116万
c.小于106万
d.大于116万
e.106—116万
标准答案：c
解 析：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧。此时： 1、土地的重新取得价格或重新开发成本=100万元×60%×(1 10%)=66万元; 若再考虑进行土地使用权年限修正，则土地的重新取得价格或重新开发成本应小于66万元。 2、建筑物的重新购建价格=100万元×(1-60%)=40万元; 3、建筑物的折旧客观存在.
一、 内容提要：
房地产估价报告写作案例详述，《规范》规定的估价报告的规范格式说明。
二、 大纲要求
掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。
三、 内容讲解：
5.4 房地产估价报告写作案例
5.4.1 背景资料
5.4.1.1 一般因素
近几年，xx市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。
几年来，xx市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。
5.4.1.2 房地产实物权益状况因素
估价对象位于xx市xx区xx街x号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44㎡，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2 971.98㎡，自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。
依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程量约占总量的95%。该工程已通过竣工验收，委托方获得《房屋所有权证》。
根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次ktv包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。
估价对象东侧与xx商城为邻，西边隔xx街为xx洗浴中心，南面为xx大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道w路和l路均有一定的距离。
5.4.1.3 区位状况因素
(1)区域范围
以估价对象为中心，东至w路、西至s街、北至b街，南至l路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。
(2)区域特征
估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿l路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。
(3)道路配置
k域内东西向的l路和南北向的w路均为城市主要交干道，s街、b街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。
(4)交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。
(5)基础设施
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。
5.4.2 估价技术路线
根据背景材料可知，估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房，建筑面积为2971.98㎡。目前已完成建委工程总量的95%。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，因此，拟使用用途为最高最佳使用。
作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼，其收益性是显而易见的。因此，可以使用收益法进行评估。同时，在xx市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中，钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多，所以可以从中.
选取可比实例，运用市场比较法评估估价对象的价格。
另外，估价对象刚刚建成，处在工程收尾阶段，已完成的工程量约占总量的95%，为此可以辅之以成本法。最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数，得出最终的估价结果(并扣减未完工程量的价值)。
一、问答题:
1、 (2002年案例试题)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是( )
a、2002年4月25日 b、2002年5月25日
c、2002年7月25日 d、2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是( )
a、合同1规定的房款
b、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
c、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
d、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案：1.选a。双方签订买卖合同的日 期是4月25日，当时的价格是合同确定的成交价格，应以该时点作为估价时点。 2.选a。此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
2、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )
a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。
a.自行改变
b.经上级主管部门批准改变
c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为 ( )。
a.该两幢房屋的抵押评估价格之和
b.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
c.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
d.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。
a.该两幢房屋的非正常市场价值
b.该两幢房屋的重新购建价格
c.该两幢房屋的重新购建价格扣除折扣后的价值
d.该两幢房屋的重新购建价格扣除折扣后的价值加上土地的价值
标准答案：1.选a。根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.选d。先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选d。 3.选b。划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.选c。保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
3、 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在( )。
a.政府房地产管理部门 b.政府规划管理部门
c.政府土地管理部门 d.上级总公司
2.评估时依据的建筑面积应为( )。
a.460㎡ b.600㎡
c.1000㎡ d.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择( )。
a.房地产管理部门 b.资产管理部门
c.有资格的房地产估价机构 d.验资机构
标准答案：1.选b。 2.选d。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000㎡;原房已灭失，也不能选460㎡。 3.选c。
